Рынок коммерческой недвижимости в городе Димитровграде на начало
2017 года хорошо отражает ситуацию в экономике в целом.



В стране экономическая и инвестиционная активность на свободном рынке сосредоточилась в наиболее крупных городах, а остальное экономическое пространство пребывает в оцепенении. В Димитровграде активный спрос на рынке аренды и продажи для торгово-офисных объектов также ограничен узким сегментом наиболее ликвидных объектов, расположенных в участках максимальной проходимости. Причем, по сравнению с 2015 годом, эти участки значительно сузились и превратились почти в «точки». Поэтому традиционное деление торгово-офисных объектов по уровню арендных ставок и цен продажи в зависимости от расположения относительно магистрали и остановок для Димитровграда не всегда полностью отражает реальную ситуацию.

Для Димитровграда всего несколько десятков метров в сторону от «точек максимальной активности», подъем на 2-й этаж или вглубь торгового центра – и проходимость, а вслед за ней арендная ставка снижается на 20-30 %. Несколько сотен метров, подъем на 3-й этаж – снижается  уже в 2 раза, а порой и более значительно. На одном этаже торгового центра площадью около 500 кв. м арендные ставки могут значительно варьироваться.

Таким образом, можно выделить небольшое количество участков очень высокой экономической активности, характеризуемой высоким уровнем арендных ставок, небольшие зоны относительно высокой активности, где уровень ставок уже значительно ниже, и обширные пространства, где экономическая активность почти замирает.

Лидеры рынка

В условиях ограничения покупательского спроса бизнес настроился ловить потенциального клиента в точках наиболее интенсивного людского потока. Общий рост предложения  на рынке аренды с одновременным оттоком иногородних арендаторов  заставил владельцев даже ликвидной недвижимости снижать арендные ставки.

В связи с этим выявилась тенденция переноса торговых точек владельцами бизнеса в здания с более высокой проходимостью. В стремлении «уловить» поток и привлечь арендаторов торговые центры стали устанавливать павильоны  и предоставлять места для киосков в лучших традициях перестроечных мини-рынков: прямо к тротуару. В результате в торговых центрах самые платежеспособные арендаторы «опустились» вниз и к тротуару, а верхние этажи пустуют или сдаются под недорогие офисы, рестораны, фитнес-клубы. Отдельные локальные точки активности формируются на небольшом углублении от центральной магистрали вблизи объектов, генерирующих людской поток (городская администрация, МФЦ).

Даже среди лидеров рынка на участках высокого людского потока арендные ставки могут различаться в два и более раз, в зависимости от возможности парковки, «плотности» людского потока, расположения помещения внутри здания, физического состояния, площади и особенностей планировки. Играет роль также то, является ли конкретный арендатор якорным.

Для данных объектов характерна стабильная загрузка и редкая смена арендаторов. Для одних и тех же помещений в большинстве случаев арендная ставка незначительно снизилась за период кризиса или даже осталась на том же уровне (не подвергалась пересмотру при наличии долгосрочных договоров аренды). В целом диапазон арендных ставок для объектов на участках высокой активности составляет от 500 до 1200 руб./кв.м.

Таблица 1. Участки высокой активности

Район	Краткое описание
Соцгород		Помещения 1-го этажа у входа с улицы, пристрои к 1-му этажу на неуглубленной первой линии пр. Ленина, участок от пересечения с ул. Гвардейская до пересечения с ул. Гончарова, в том числе в торговые центры «Дом торговли», «Соцгород», «Этажи», «Арбат», «Любимый», «Аура», здания от пр. Ленина, 14 до пр. Ленина, 30, от пр. Ленина, 9 до пр. Ленина, 17. Помещения в здании, где расположен МФЦ (пр. Ленина, 16а) и на внутриквартальном проезде к нему (пр. Ленина, 14в)
Порт		Помещения 1-го этажа, пристрои к 1-му этажу на неуглубленной первой линии пр. Автостроителей на участке от пересечения с ул. Западная (в том числе ТЦ «Арбат») до дома по пр. Автостроителей, 30 и пр. Автостроителей, 27. Также, ТЦ «Западный» на ул. Московская
Старый город		Помещения 1-го этажа, пристрои к 1-му этажу на неуглубленной первой линии ул. Гагарина на участке от пересечения с ул. Куйбышева до ул. Пушкина (в том числе, торговые центры «Гагаринский», «Гранд»), здания, прилегающие к Площади Советов (здесь расположена Администрация города). Также к данной категории можно отнести помещения в местах интенсивного людского потока на проходе на территорию рынка (ул. Потаповой, 125)

«Крепкие середнячки»

Менее востребованы, но все же пользуются стабильным спросом объекты на углубленной первой линии (например, отделенные от основного людского потока широким газоном), вторые этажи популярных торговых центров, бутики первого этажа в торговых центрах в удалении от входа, помещения на неглубокой второй линии центральных магистралей.

К неглубокой второй линии в параметрах города Димитровграда, помимо 2-го ряда застройки, можно отнести помещения, вход в которые расположен сбоку крупных зданий, фасад которых выходит непосредственно на магистраль. В категорию «крепких середнячков» входят помещения 1-го этажа многоквартирных жилых домов и торговых центров эконом-класса  на 1-й линии второстепенных магистралей на участках со сравнительно высокой проходимостью.
 
Какой бы ни был кризис на дворе, у магазина формата «рядом с домом» всегда будет свой покупатель. Поэтому торговые точки на внутриквартальных проездах и на пути пешеходного потока с остановки внутрь массива многоквартирных жилых домов остаются востребованными у арендаторов.

Таким образом, «золотая середина» торгово-офисных объектов ореолом окружает точки максимальной экономической активности, а также отражает формирование локальных, не людских потоков.

Конечно, уровень арендной ставки здесь намного ниже, чем у «фаворитов рынка», более выражено удешевление за период кризиса с 2013  года, а также наблюдается более частая смена арендаторов и пустующие помещения.    

Общий уровень арендных ставок для подобных объектов может находиться в диапазоне от 350 до 600 руб./кв. м.

Зоны «проблемной» ликвидности

Коротко можно сформулировать, что все остальные помещения, не вошедшие в вышеописанные категории, относятся к объектам пониженного спроса. Причем причины такого низкого спроса не всегда очевидны при простом анализе карты города Димитровграда. Приведем некоторые факторы, снижающие инвестиционную привлекательность объекта:

•  слабое развитие инфраструктуры кластера, определяющий низкий уровень цен на недвижимость (например, районы УПП-ВОС, Осиновая роща);
•  отсутствие или небольшое количество многоквартирных домов за данным объектом (например, четная сторона пр. Димитрова, нечетная сторона
ул. Курчатова);
•  этажность выше 2-го этажа;
•  одностороннее движение;
•  отсутствие объектов, генерирующих людской поток;
•  законодательные ограничения (слишком близкое расположение школ, остановок общественного транспорта), снижающие доходность торговых точек.

Для подобных торгово-офисных объектов наблюдается нестабильная загрузка, низкий уровень арендных ставок (от 200 до 400 руб./кв. м).