Обзор рынка жилой недвижимости Димитровграда на январь 2017 года

Обрушение рынка недвижимости, которое предсказывали в 2016 году многие эксперты, не состоялось. Это – большой плюс. Кроме того, уходящий год порадовал еще двумя положительными тенденциями. Первая – в том, что весь год не было ни резкого взлета, ни большого падения цен на недвижимость. В течение 2016 года цены на квартиры медленно, но верно продолжали сползать вниз. Тем не менее активность рынка недвижимости была выше, чем в 2015 году, плюс утвердившийся «рынок покупателя» привел к росту ипотечных сделок.

Как отмечает Банк России, в третьем квартале 2016 года спрос на ипотеку превысил ожидания банкиров. Это было связано в том числе и со «снижением стоимости вторичного жилья, существенными объемами предложения как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости, а также с улучшением ценовых условий кредитования в связи со снижением ключевой ставки Банка России и продолжением действия программы господдержки ипотечного жилищного кредитования на рынке новостроек», – говорится в обзоре ЦБ «Изменение условий банковского кредитования».

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке на начало 2017 года в среднем по городу Димитровграду составила 28 497,11 рубля за кв.м, что практически равно цене предложения на январь 2012 г. (28 550,33 рубля), т.е. фактически цены вернулись к уровню 5-летней давности. Общее снижение цен на квартиры за 2016 год составило в среднем около 10%.  Даже однокомнатные квартиры типа «хрущевка» и «улучшенной планировки», традиционно являющиеся лидерами спроса, продолжают терять в цене, и средний уровень цен предложений снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года  примерно на  7-12%. 

С января по декабрь 2016 года наблюдается снижение цен для однокомнатных квартир – от 7% (Химмаш, Олимп) до 11-15% (Соцгород, Порт, КСК), для двухкомнатных квартир – от 6% (Порт, КСК) до 9-12% (Соцгород, Химмаш, Олимп).

Уровень цен на трехкомнатные квартиры также продолжает снижаться: во всех районах города цена на них снизилась в пределах 10%. Тот факт, что в отдельных районах города снижение цен предложений несущественно или не произошло вовсе, говорит только о том, что спрос на квартиры в данных районах низкий, очень мало фактических сделок, а в секторе предложения «зависли» квартиры, выставленные длительное время назад по «старым» ценам, актуальным на момент их появления на рынке.

Диапазон стоимости кв.м жилья эконом-класса со стандартной отделкой для Димитровграда на начало I квартала 2017 года составляет от 17 000 рублей (4-комн. квартиры в пос. Дачный) до 42 000 рублей (квартиры в новых домах в центре района Соцгород). Для элитного жилья (в параметрах рынка  Димитровграда), представленного на рынке на момент оценки, средний диапазон цен на квартиры  с отделкой составляет 36 000– 47 000 руб. за кв.м.

Цены на новостройки, в общем, не изменились, если не считать временных снижений на период действия акций, но отмечается большой разброс цен в различных районах и у различных застройщиков. Средняя стоимость 1 кв.м квартир в новых домах, в том числе уже на вторичном рынке, составляет: для квартир с чистовой отделкой – от 36 000 до 45 000 руб., для квартир с черновой отделкой – от 31 000 до 42 000 руб.  Наибольшая стоимость кв.м у квартир в новостройках в центре района «Соцгород».  Квартиры в домах № 35А, 37А, корпус 1, 37Б корпус 1 и 2 на пр. Ленина являются лидерами покупательского спроса на рынке. Цена 1 кв.м жилья в этих домах может составлять от 38 000 руб. (без отделки) до 48 000 руб. (отделка повышенного уровня). Наиболее «бюджетные» варианты нового жилья можно найти в крупных комплексах, строительство которых начато в 2014 году, расположенных на окраинах районов «Соцгород», «Олимп» и «Порт».

Что мы имеем к январю 2017 года

За IV квартал 2016 года цены снова снизились на 1,5 – 5%. Снижение было равномерным по всем типам квартир, и цены предложений отличаются от цен сделок незначительно, в рамках стандартного торга.

В районе «Порт» цены на квартиры просели раньше, чем в «Соцгороде», поэтому снижение за последний квартал не превысило 3%. Разница в стоимости квартир по районам «Соцгород» и «Порт» по-прежнему актуальна, но несколько сократилась. По данным на декабрь 2016 года она составляет 2-3% для одно- и двухкомнатных квартир, 8% для трехкомнатных квартир.

В общем виде изменение цен на вторичном рынке квартир для Западного (Соцгород) и  Первомайского районов (Порт, КСК) можно представить в виде графиков.

Что дальше?

По прогнозу главы Сбербанка Германа Грефа, рынок недвижимости нашей страны восстановится уже в 2017 году. Но, по мнению большинства специалистов, в 2017 году пессимистический сценарий развития рынка сохранится. Последствия экономического кризиса не будут преодолены, что будет сдерживать повышение спроса. Кроме того, для активизации продаж потребуется дешевая ипотека, в том числе за счет государственных программ с привлечением бюджетных средств. Однако власти вынуждены переходить на режим строгой экономии, в бюджете просто нет дополнительных ресурсов для поддержки отрасли. Реализация данного сценария приведет к сохранению цен на нынешнем уровне. Рост цен будет возможен не ранее 2018 года.

Согласно наиболее оптимистичному сценарию, восстановление экономики к середине 2017 года приведет к оживлению рынка недвижимости, что отразится на уровне цен на жилье. В зависимости от региона, стоимость квадратных метров может прибавить 20-30%, считают эксперты. Основными драйверами роста цен станут сокращение предложения от застройщиков (в 2016 г. не запускались новые проекты)  при росте себестоимости строительства и рост кредитования.

* Деление по районам в данном случае указано по сложившимся на рынке города Димитровграда условным границам и не в полной мере соответствует градостроительному делению

Для Западного района берутся в расчет данные по всем районам, включая «Ул. Славского»


Для Первомайского района при определении динамики учитываются средние цены районов с развитым рынком «Порт» и «КСК»



По вопросам приобретения аналитических обзоров по жилой
и коммерческой недвижимости Ульяновска и Димитровграда обращайтесь
в редакцию по тел. 41-48-18.