Так можно коротко охарактеризовать положение на рынке жилой недвижимости города Димитровграда Ульяновской области на сентябрь 2015 года.



Вслед за потерей  ориентиров в экономической ситуации, народные массы запутались в ожиданиях относительно роста или снижения цен на недвижимость. После короткого всплеска ажиотажного спроса в конце 2014 года рынок жилья замер весной 2015 года. Несмотря на  снижение ключевой ставки и стабилизацию рубля,  с марта по июль 2015 года рынок находился в состоянии резкого снижения количества сделок.

Но жизнь идет, люди переезжают в другой город, женятся, разводятся и, соответственно, решают жилищный вопрос. На смену «паникерам» конца 2014 года приходят неторопливые инвесторы,  готовые приобретать квартиры только со значительным дисконтом от средних цен по рынку.

На август – сентябрь 2015 года риэлторы отмечают рост числа сделок при очень большом разбросе цен. В пределах одного района цены на один тип квартир могут отличаться на 20%, в зависимости от «престижности» конкретной группы домов, состояния отделки и отдельных субъективных характеристик. Общей характеристикой рынка за I полугодие 2015 года, несомненно, является выраженное снижение цен сделок и гораздо менее значительное снижение средней цены предложения, что связано с тем, что немотивированные на срочную продажу продавцы не торопятся снижать цены.

Парадоксально, но не так уж редко покупатели выбирают одни из самых дорогих предложений в своем сегменте, так как их устраивает отделка, набор встроенной мебели или вид из окна. В большинстве случаев, конечно, продаются самые дешевые объекты при примерно одинаковых характеристиках.  Если продавец ограничен в сроках продажи, ему зачастую приходится соглашаться на очень хороший торг. Как шутят риэлторы: «Сейчас цена квартиры такая, какую предлагает покупатель».

Лидеры и аутсайдеры

Снижение цен произошло крайне неравномерно. В «лидерах» снижения цен – «хрущевки», особенно 2-комнатные. Наименее «пострадали» от снижения спроса квартиры в центре кластера «Соцгород» (пр. Ленина, ул. Славского), в кирпичных домах 2010-х гг. постройки. За цену в 1 750 000 – 1 800 000 рублей, по которой в данных домах продаются однокомнатные квартиры площадью 40-42 м², с обычным свежим ремонтом, можно купить в том же районе 3-комнатную квартиру типа «хрущевка» площадью 60-62 м², во вполне приличном состоянии, или, несколько дальше от центра кластера, 2-комнатную квартиру улучшенной планировки  в домах 1980-х – 1990-х годах постройки площадью 50-52 м².  В кластере «Порт» 2-комнатные квартиры площадью 50-53 м² по ул. Циолковского (год постройки – начало 2000-х) продаются на 10% дороже, чем квартиры той же площади, расположенные на расстоянии 400-500 м по ул. Дрогобычская или вдоль пр. Автостроителей (год постройки – 1990-е гг.), при примерно одинаковом состоянии отделки.

Новостройки вообще не подешевели, но отмечается также большой разброс цен в различных районах и у различных застройщиков. Средняя стоимость 1м² квартир в новых домах, в том числе уже на вторичном рынке, составляет: для квартир с чистовой отделкой – от 34 500 до 45 000 руб.,  для квартир с черновой отделкой – от 31 000 до 39 000 руб.  Наибольшая стоимость у квартир в новостройках в центре кластера «Соцгород».  Наиболее «бюджетные» варианты нового жилья можно найти в крупных комплексах, строительство которых начато в 2014 г., расположенных на окраинах кластеров «Соцгород» и «Порт».

Диспропорция цен порой поражает, но вполне объяснима. Если анализировать модель ценообразования на рынке для конкретного покупателя и продавца, то для разного типа жилья модуль вектора сил, влияющих на снижение или рост цены объекта, имеет различное значение.  Ограниченность предложения, престижность кластера, классические технологии строительства с использованием качественных материалов, индивидуальное газовое отопление  определяют более вялую динамику снижения цены, вплоть до ее отсутствия. Напротив, переизбыток предложения, даже небольшая отдаленность от объектов инфраструктуры (для г. Димитровграда имеет значение расстояние в 300 м), диктует значительное снижение цен сделок.

Общие тренды 2014-2015 годов

В отличие от ситуации, характерной для 2000-х – начала 2010-х гг., когда многие увлекались ремонтом, в 2014 – 2015 гг. в случае подбора квартиры клиенты предпочитают заехать и жить сразу, поэтому все чаще выбирают вариант с хорошей отделкой. «Не хотят делать перепланировку, самостоятельно делать перегородки. Доминирующим сегментом рынка сейчас и, видимо,  в ближайшие годы будут квартиры уже готовые, когда уже сделаны полы, плитка, белые стены, максимум, что нужно сделать, – это покрасить стены или поклеить обои», – подчеркивают эксперты риэлторского агентства «РА «Жемчужина». Фактически сложилось два типа рынка квартир: рынок квартир с хорошим свежим ремонтом, где чаще  всего имеется встроенная мебель, и рынок квартир с косметическими дефектами или слишком скромным ремонтом.  Для первого типа квартир ограничены как спрос, так и предложение, и продавцы не торопятся снижать цены.

Отмечается стабильно высокий спрос на «новостройки», к которым риэлторы Димитровграда относят все квартиры в новых домах, то есть объекты, которые были недавно (до 2-х лет назад) введены в эксплуатацию или будут введены в течение ближайших 9-12 месяцев. Рынок новостроек оказал давление на рынок вторичного жилья города Димитровграда в 2014 и начале 2015 года, когда на продажу вышло большое количество бюджетных проектов.

Спрос, отложенный за несколько лет дефицита новых домов, наконец, смог реализоваться. В городе Димитровграде не сложилось негативной практики длительного ввода в эксплуатацию, банкротства застройщиков, низкого качества строительства и прочих неприятных моментов, от которых пострадало множество жителей больших городов, поэтому местные жители с радостью инвестируют средства в новостройки.

Таким образом, значительная доля спроса была перенесена со вторичного рынка на первичный. Более всего «пострадали» продавцы вторичного фонда однокомнатных и двухкомнатных квартир, так как квартиры данного типа преобладают в структуре предложения новостроек. Для Димитровграда пока сохраняется ситуация, совершенно нетипичная для больших городов:  стоимость квадратного метра жилья в новом доме, уже сданном в эксплуатацию, выше, чем стоимость квадратного метра  в соседних типовых домах 1970-х – 1990-х годов постройки.

Необычным явлением стало резкое снижение спроса на квартиры малосемейного типа, с удобствами, площадью от 13 до 29 м² в домах постройки 1970-х годов. Эти квартиры еще 2 года назад лидировали как по ликвидности, так и по стоимости квадратного метра. Ситуация резко изменилась в 2014 году, когда в короткие сроки в кластере с традиционно низким спросом и отдаленной инфраструктурой «Осиновая Роща» был возведен многоквартирный дом (198 квартир), большинство из которых были малометражными (до 30 м²) . Цена на данные квартиры без отделки была установлена застройщиком ниже уровня цен на квартиры аналогичной площади с отделкой различного качества на вторичном рынке, расположенные в центральной части кластеров «Соцгород» и «Порт».

Высокий интерес к новостройкам,  вполне понятное желание инвесторов избежать непривлекательных общественных зон, характерных для малосемейных домов на вторичном рынке, а также выгодная, на первый взгляд, цена вывели данный проект застройщика в лидеры по числу продаж. Таким образом, примерно годовой спрос на малосемейные квартиры был «выбран» данной новостройкой.

Основная часть сделок, как и в предыдущий кризис, пик которого пришелся на  конец 2009 – начало 2010 года приходится на обменные варианты, где основное значение имеет не цена квартиры, а размер доплаты. Люди готовы хорошо уступить по цене своей квартиры, если сами находят приемлемый по цене вариант. Обменные сделки являются сложными, поэтому на рынке выросла доля сделок, осуществляющихся с помощью риэлторских агентств, владеющих технологиями обмена. Ибо на рынке, где потеряны ценовые ориентиры, как никогда важна роль специалиста, умеющего провести сделку, уравновесив интересы всех ее участников.

Состояние рынка жилья 2014 – 2015 годов можно охарактеризовать словами из песенки:
Две шаги налево, две шаги направо,
Шаг вперед и два назад.