О том, чего не знают банковские роботы

Самый разнообразный район

На сегодняшний день Центральный район города Димитровграда – это совокупность участков самой старой, иногда даже  дореволюционной застройки, прилегающих к ним небольших новых районов, а также недавно вошедших в территорию города посёлков (Дачный, Торфболото, Пчелосовхоз, Лесная площадка).


К Центральному району относится также основная часть дачных массивов, земли которых входят в состав земель города Димитровграда. Таким образом, основная часть территорий Центрального района  весьма отдалена от административного центра, центров деловой активности и инфрастуктурных объектов.

Жилой фонд столь разнообразен как по возрасту, так и по характеристикам местоположения, что попытки как-то усреднить стоимость жилья для Центрального района сводятся к печально известной «средней температуре по больнице».

Достаточно представить, что стоимость квадратного метра жилых квартир может находиться в диапазоне от 15000 до 45000 руб. за 1 кв.м. Поэтому даже весьма совершенные банковские роботы, на сегодняшний день проводящие оценку квартир или проверяющие рыночную стоимость в отчётах независимых оценщиков, часто либо занижают, либо завышают данные о стоимости относительно реальных цен сделок. Особенно это касается случаев точечной застройки в Старом городе.

В рамках данной статьи мы выделим основные ценовые зоны  многоквартирной застройки Центрального района.

Откуда пошёл Центральный район

Наименование района «Центральный», видимо, возникло в 1950-е годы ХХ века, когда граница города была в районе завода Химмаш. В это время началось строительство Научно-исследовательского института атомных реакторов (НИИАР) и прилегающего нового района многоквартирной застройки «Соцгород», получившего официальное наименование «Западный район». Первомайский район  в то время еще не существовал, так как строительство Димитровградского автоагрегатного завода (ДААЗ – спутник АвтоВАЗа) началось только в 1960-е гг. 

Получилось так, что новые районы (Западный, а затем Первомайский) получили гораздо более развитую современную инфраструктуру: школы, детские сады, Дома культуры и т.д. Административный центр остался в историческом центре города (так называемый «Старый  город»), преимущественно застроенном частными и 2-этажными жилыми домами. Можно сказать, что ядро Центрального района – это старый Мелекесс. Сейчас Старый город – это район частной застройки различной престижности, а также точечной многоквартирной застройки различного качества. В 2000-е здесь появились клубные дома, в 2010-е  гг. – таунхаусы.  

Разноликий Химмаш

За 1960-1970-е годы  Центральный район «прирос» только микрорайоном Химмаш, протянувшимся в то время от Старого города до одноименного завода. В 1980-1990-е годы территория района Химмаш расширилась до новых зданий Димитровградского технологического института (ДИТУД, в настоящее время корпуса НИЯУ МИФИ) и  до железной дороги, отделяющей Западный район г. Димитровграда от учреждений УФСИН. Все эти годы район Химмаш пользовался недоброй славой как гнездо наркомании и преступности. Основная масса жилья на тот момент – это 1- и 2-этажные дома 1950-х – 1960-х гг., в том числе бараки и дома с частичнми удобствами, неблагоустроенными дворами.

Единственным «лучом света в тёмном царстве» стал микрорайон новой застройки «Верхний пруд». В 2000-е с ростом благоустройства района и развитием сети Интернет уличная преступность и связанные с ней социальные проблемы постепенно сошли на нет, и сегодня стоимость жилья в районе Химмаш не столь существенно отличается от аналогов в Первомайском районе. Самое дорогое жильё на Химмаше находится в домах постройки конца 1980-х – начала 2000-х района «Верхний пруд».


В рамках данного района лидирует по цене район улицы Лермонтова, от Речного переулка до корпусов ДИТУД. Квартиры в районе «Верхний пруд» по цене примерно соответствуют аналогам в районе ул. Братской Западного района или району КСК (от 25000 до 42000 руб./кв.м). Самое дешёвое  жильё можно приобрести в районе железнодорожного вокзала (от 18000 руб. за кв.м).

Район «Олимп»

Данный микрорайон строился вместе с большим предприятием текстильной промышленности (фабрика имени Клары Цеткин) в конце 1980-х – начале 1990-х гг., и до сих пор местные старожилы называют этот район «Клара».



Это район современных 5-12-этажных жилых домов, для которых  оборудованы необходимые объекты социальной инфраструктуры:  магазины, школа (Университетский лицей) , два детских сада. К тому же, в пешеходной доступности находится самый чистый из городских пляжей на р. Большой Черемшан. Стоимость  квартир в зданиях 1990-х гг. постройки составляет от 24000 до 35000 руб. за кв.м.

В 2010-е гг. благодаря наличию доступных участков под застройку здесь были возведены современные жилые дома, в том числе с индивидуальными котельными на здании.  Самые дорогие квартиры Центрального района находятся здесь (ул. Черемшанская, д. 83а, ул. Алтайская, №№ 57а, 39,39а, 39б, 41, 41а), их стоимость –  в диапазоне от 31000 руб. за кв.м (под чистовую отделку или в строительном варианте) до 45000 руб. за кв.м (с евроремонтом).

Зайцев посёлок (Сельхозтехника) и типичная многоквартирная застройка Старого города

Эти районы отличаются географически, но практически аналогичны по уровню цен.

Типичная жилая застройка Старого города – это дома 1950-х –1960-х  гг., со значительным возрастным износом и не очень удачным расположением относительно объектов инфраструктуры. По возрасту выделяется застройка на улице Прониной, где в районе краеведческого музея находится несколько домов с квартирами улучшенной планировки, по ценам несколько ниже аналогов в районе Химмаш.

Географически «Зайцев посёлок» – это довольно большой район на выезде из Димитровграда в сторону Самары, ограниченный рекой Мелекесска, железной дорогой и рекой Большой Черемшан. В данном районе преобладает частная жилая застройка. Многоквартирные жилые дома сосредоточены в районах улиц Кирпичной и Куйбышева, также есть малочисленные объекты точечной застройки.

Точечная застройка Старого города

Самый большой  и поэтому известный банковским роботам объект точечной застройки – это дом по ул. Черемшанской, д. 102. Официальное его название, придуманное застройщиком, – ЖК «Олимпийский», в обиходе местные жители называют его «новый дом» или «цветной дом». По местоположению он относится к району «Старый город», хотя как оценщики, так и банковские роботы чаще всего соотносят его с районом «Олимп». Этот дом был введён в эксплуатацию в 2014 г., имеет поквартирное газовое отопление. Диапазон цен в данном доме примерно соответствует ценам на квартиры в зданиях 2010-х гг. района «Олимп».

Помимо этого, в районе можно указать несколько домов точечной застройки 1990-х гг., которые также выделяются по стоимости среди прочих объектов многоквартирной застройки Старого города. В рамках одного здания стоимость отдельных квартир значительно повышается при наличии индивидуальноо газового отопления, которое было оборудовано некоторыми собственниками в конце 1990-х – начале 2000-х гг. В целом, стоимость квартир в домах точечной застройки Старого города соответствует ценам на квартиры аналогичного типа планировки района «Олимп».

Еще одна малочисленная категория дорогих квартир Старого города –  так называемые «клубные дома». К ним можно отнести дома индивидуальной застройки, преобразованные в квартиры и таунхаусы с различным правовым статусом, а также несколько изначально многоквартирных домов с огороженной территорией, например, дома по ул. Самарская, 32, и ул. Лесная Горка, 18. Здесь цены могут быть дополнительо на 5-15% выше, чем  для аналогичных по планировке квартир, расположенных в домах точечной застройки без выделенной территории.

Самый негородской район –
Посёлок Дачный

Как и большинство подобных районов многоквартирной застройки, Посёлок Дачный образовался благодаря крупному предприятию, в данном случае это мясоперерабатывающий комбинат «Диком».

В начале 1990-х здесь был возведён небольшой микрорайон 3-этажных домов с квартирами улучшенной планировки, новая школа и детский сад. Два основных фактора определяют самый низкий уровень цен в Посёлке Дачном среди многоквартирной застройки в городе Димитровграде – это удаленность от административного центра (около 8 км) и близкое расположение городского кладбища (около 1 км по прямой).

Последние несколько лет самым больным вопросом  для жителей района было возможное расширение территории кладбища, в том числе в сторону жилой застройки. Пока расширение кладбища остановлено.

Этот район с очень ограниченными спросом и предложением, и порой стоимость 2-комнатной квартиры может быть такой же, как у 4-комнатной. Общий диапазон цен для квартир в Посёлке Дачном  можно обозначить от 15000 до 25000 руб. за кв.м.

В процессе проведения анализа рынка недвижимости города Димитровграда с 2007 г. выявлено, что  в среднем стоимость квартир в Посёлке Дачном на 20-25%  меньше стоимости квартир аналогичной планировки района Химмаш – «Верхний пруд».




Читайте также материалы о Димитровграде:

К нам приезжают, от нас уезжают

Куда движется рынок жилья? Ожидания и реальность