Более 50 ведущих экспертов в области строительства и кредитования приняли участие в круглом столе «Строительная отрасль – ключевой драйвер роста экономики», который прошел 
27 февраля в рамках II Ульяновского экономического Форума «Пять инициатив – региональные практики экономического прорыва».

Профессионалы обсудили насущные вопросы в жилищном строительстве. Организатором круглого стола выступил Департамент строительства Министерства промышленности, строительства, ЖКК и транспорта Ульяновской области.

Серьезный прорыв

По итогам 2017 года Ульяновская область заняла 1-е место среди регионов ПФО по вводу в действие жилья из расчёта на 1000 человек населения и 4-е место по темпам роста ввода жилых домов к прошлому году, уступая только Нижегородской области, Пермскому краю и Республике Удмуртия.

«За последние годы действительно был серьезный прорыв в общем объеме вводимого жилья. В 2005 году на территории региона было введено всего
292,7 тыс. кв.м жилья, а в прошлом году уже более 976,5 тыс. кв.м. За 14 лет объемы жилищного строительства выросли более чем в 3 раза», – подчеркнул во вступительном слове Виктор Дуняк,  руководитель филиала Фонда содействия развитию жилищного строительства – заместитель директора по жилищному строительству ОГКУ «Ульяновск-облстройзаказчик».

Правительством Российской Федерации был отмечен ряд вызовов, стоящих перед строительной отраслью. Прежде всего изменился запрос общества, граждане хотят приобретать не просто «квадратные метры» жилья, а комфортную среду для проживания.

Соответственно другим вызовом является необходимость создания современной инженерной и социальной инфраструктуры. Но закладывать это в цену квадратного метра не представляется возможным из-за ограничения платежеспособного спроса.

«Действенным инструментом для увеличения объемов строительства и повышения доступности жилья в проектах комплексного освоения территорий стала государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», – отметил Виктор Дуняк.

Для справки:
В целях создания необходимой инфраструктуры в рамках программы за три года на территории Ульяновской области из федерального и консолидированного бюджета было вовлечено 3,234 млрд. рублей.

Построено: 3 детских сада, школа, 6 автомобильных дорог общей протяженностью порядка 6 км. В 2018 году в новых строящихся микрорайонах будет построено: школа на 1000 мест в Заволжском районе Ульяновска и 2 автомобильные дороги – по ул. 154-й Стрелковой Дивизии в Засвияжском районе, по ул. Еремецкого в Заволжском районе, общей протяженностью 2,2 км. Это позволило не закладывать стоимость инфраструктуры в цену квадратного метра жилья.

По информации регионального Министерства строительства, объемы выдачи ипотеки в Ульяновской области увеличились в 17 раз: с 987,1 млн. в 2009 году до 16 млрд. 533 млн. рублей в 2017 году. Ставки по ипотеке на первичном рынке снизились до рекордно низкого уровня 9,5%. Все участники сошлись во мнении, что это основной мотивационный стимул к повышению спроса населения на квартиры.
 
Наряду с поддержкой, оказываемой Правительством Российской Федерации, на региональном уровне активно реализуется жилищная программа «Губернаторская ипотека». Работникам областных государственных и муниципальных учреждений Ульяновской области предоставляется за счет бюджетных средств единовременная социальная выплата на оплату части первоначального взноса при получении ипотечного кредита в размере
150 тысяч рублей.

«Уже сейчас реализуется ипотечная программа для отдельных социальных групп с пониженной ставкой (до 6,5 % годовых). Это типовое решение, с помощью которого на территории региона предоставляется субсидируемая ипотека на базе стандартов АИЖК», – пояснил Дмитрий Полежаев, начальник управления жилищного строительства ОГКУ «Ульяновскоблстройзаказчик».

КСТАТИ
5 марта, в день открытия в Ульяновске перинатального центра «Мама»,  сотрудникам центра вручили ключи от служебных квартир. Министр здравоохранения Российской Федерации Вероника Скворцова и губернатор Сергей Морозов передали 16 комплектов ключей.

Поддержка медицинских специалистов реализована согласно Губернаторской программе «Служебное жилье». Всего персоналу центра выделено 35 квартир, расположенных в живописной лесопарковой зоне на берегу Волги по улице Маршала Устинова.

Развитию жилищного строительства также способствует и реализация программ переселения граждан из аварийного фонда и обеспечения жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В результате увеличения объемов строительства и перечисленных мер поддержки произошло снижение цены на типовое жилье на первичном рынке: с 2015 года она снизилась на 4,1%  (38 416 руб.) и в 2017 году составила 36 840 руб. за кв.м.

Рынок жилой недвижимости Ульяновска.
Реалии. Выводы и прогнозы. Предложения

НАШИ РЕАЛИИ

«2017 год характеризуется небольшим снижением уровня цен как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости Ульяновска. Средняя цена предложения 1 кв.м на вторичном рынке жилья потеряла 2,3%, на первичном – 0,4%. В целом наблюдается стагнация уровня цен и тенденция к росту.


Наметился рост доходов населения. В 2017 году, по сравнению с 2016 годом, денежные доходы на душу населения составили 102,7%.

Реальные располагаемые денежные доходы – 98,3%.

Начисленная среднемесячная заработная плата – 107,0%, а реальная, исчисленная с учетом индекса потребительских цен, – 103,0%.


Рост ипотеки в 2017 г. возвращается к докризисным показателям. Количество выданной ипотеки на договоры долевого участия (ДДУ) и доля ДДУ в общем объеме падает. Количество зарегистрированных ДДУ также падает.

Выводы и прогнозы

Учитывая совокупность вышеприведенных факторов, в краткосрочной перспективе можно прогнозировать на вторичном рынке жилья стагнацию уровня цен с возможным ростом.

На первичном рынке жилья стоит ожидать продолжающейся стагнации цен на новостройки с сохранением уровня цен. Такая ситуация сохранится, пока распродаются дома, заложенные строительством в 2016-17 гг. Учитывая грядущие «июльские поправки», ситуация, по нашему мнению, приведет к еще большему сужению первичного рынка, снижению объема строительства и к неизбежному росту цен.

Потребность в жилье у населения есть. Увеличению спроса на жилье в большей степени способствуют рост уровня жизни населения (он, по данным статистики, восстанавливается) и доступность жилищного кредитования (по итогам 2017 г. произошло восстановление до докризисных показателей). В такой ситуации, учитывая снижение количества зарегистрированных договоров долевого участия, можно говорить о частичной переориентации потенциального покупателя с рынка строящегося жилья на квартиры в уже сданных домах и на вторичный рынок. Этому также способствует увеличение количества домов, не сданных в намеченный срок или с переносом сроков сдачи», – поделился с участниками Александр Диков, генеральный директор ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ».

Предложения

Что делать в такой непростой ситуации?

«Нужно, конечно, собрать весь имеющийся опыт участников и внедрять лучшие предложения для эффективного развития и взаимодействия на рынке недвижимости. Вот наши два предложения:

1. Оптимизировать взаимодействие профессиональных участников рынка недвижимости: архитекторов, строителей, риэлторов, банков и других участников.

Одним из лучших примеров сотрудничества в России является программа ГК «Магазин Новостроек» и Ульяновской Гильдии Риэлторов: «Командой работать выгоднее!». Она подробно описана в нашем журнале №2 за 2018 г. в статье: «Профессионалы выбирают Магазин Новостроек». Тема чрезвычайно важная, эффект в масштабах города и области может быть значительным, причем без особых затрат участников, поэтому нужно ей посвятить отдельное совещание.

2. Внедрять новые подходы к реализации типовых проектов индивидуальных жилых домов и общественного пространства.

Золотую медаль RIBA в 2017 году вручили 88-летнему Ниву Брауну, который прославился жилыми домами 1960–1970-х годов. Наиболее известный проект Брауна– Alexandra Road Estate в Лондоне. В комплексе на 520 квартир архитектор реализовал два своих ключевых принципа: каждая квартира обеспечена террасой или садом, а вход всегда расположен с улицы. Комплекс включен в список объектов культурного наследия.

Организаторы этой престижной премии, которую лично курирует Елизавета II, не просто отметили работы Брауна, но и призвали коллег вернуться к его идеям.  Стратегию социальной миссии в архитектуре с каждым годом всё активнее продвигают все главные архитектурные премии мира.

Таким может стать разработанный в Ульяновске проект, вызвавший большой интерес специалистов на Всероссийском жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге.  Называется он «Экодом и квартира будущего». В нем предложена новая концепция строительства для улучшения экологического состояния помещений с развиваемыми энергоэффективными технологиями вплоть до квартир с нулевым выбросом углекислого газа, безотходными технологиями и альтернативной энергетикой. Предложены технологии для строительства новых домов и реконструкции существующих.

На эти решения автором получен патент на изобретение «Модульное здание с повышенными потребительскими свойствами».

Накоплен большой практический опыт, и многие решения этого изобретения можно уже сейчас использовать как в существующих квартирах (помещениях), так и в строящихся. Мы готовы помочь всем энтузиастам внедрить их у себя в офисе, дома или в квартире. Предлагаем сотрудничество с проектными и строительными организациями, с экологами и ландшафтными дизайнерами. У нас есть реальная возможно стать первыми в мире, внедрив в Ульяновске эти уникальные решения», – отметил Александр Диков, президент Ульяновской Гильдии Риэлторов.

Квартиры для семьи

«Большинству российских семей знакома ситуация, когда они покупают квартиру и через некоторое время понимают, что она крайне неудобна для жизни. Слишком маленькие спальни, нефункциональные коридоры, кухни, в которых сложно разместиться семье во время обеда, – это то, что характерно для объектов очень многих застройщиков.

Большинство квартир так или иначе требуют переделки, но даже после нее в помещениях остаются изъяны, которые невозможно исправить. Компания «Магазин Новостроек» учла опыт коллег и разработала такие планировки квартир, которые созданы для комфорта и удобства жильцов. Это квартиры, в которых продумано все. Сравнив планировки строительных фирм Ульяновска с планировками нашей компании, вы поймете, что хотите жить именно в наших домах!

В основе планировок нашей компании лежат опыт и знания ведущих застройщиков мира. Мы внимательно изучили потребности российских семей и выделили основные типы домохозяйств. Исходя из этого, мы создали современные планировочные решения», – отметил Вячеслав Перфильев, директор ГК «Магазин Новостроек».


Новые подходы к жилищному строительству в регионе озвучил Дмитрий Софронов, директор ООО «Стандарт — Инвест»: «АКВАМАРИН – это уникальный для Ульяновска проект комфорт-класса, созданный по аналогу европейских жилых кварталов.
От конкурентов его отличает особенное наполнение.

Собственная благоустроенная набережная на Свияге с каскадным спуском к воде и аллеями вдоль всего берега будет представлять собой круглогодично действующую прогулочную территорию со свободным доступом. Охраняемые дворы без машин позволят не волноваться о безопасности детей во время прогулок. Дендропарк с редкими видами растений со всей России станет настоящим уголком спокойствия и свежего воздуха. Современные детские городки и спортивные площадки, беговые и велосипедные дорожки, ворк-аут зоны предоставят возможность всем жильцам регулярно заниматься спортом и укреплять свое здоровье, не покидая пределов жилого комплекса. Все эти преимущества наполнят АКВАМАРИН уютной, комфортной и по-настоящему европейской атмосферой».



Одним из ключевых моментов в строительной отрасли в настоящее время является переход на более цивилизованные методы финансирования жилищного строительства – переход от привлечения средств граждан непосредственно застройщиками к проектному финансированию жилищного строительства.

Участники круглого стола обсудили работу строительного комплекса в условиях изменения законодательства о долевом строительстве. В этом году планируется поэтапный переход от привлечения средств граждан непосредственно застройщиками к проектному финансированию строительства жилья.

По новым стандартам, дольщики будут максимально защищены от проблемы недостроя и утраты средств. Денежные средства участников долевого строительства будут аккумулироваться на отдельном счете в банке, к которому застройщик не будет иметь доступа, пока не сдаст жилье.

Официальное мнение

Вступающие с июля этого года новые правила работы застройщиков могут существенно измениться. В первую очередь речь идет о компенсационном фонде дольщиков. Глава Минстроя РФ Михаил Мень назвал это решение временным, выступая 21 февраля 2018 года на IX Финансовом форуме по недвижимости.

«Почему это не лучшее решение? Потому что у нас выдают разрешения на строительство региональные и муниципальные власти, заключения о соответствии выдают региональные власти, землю выделяют региональные и муниципальные власти, а ответственность перекладывается на власти федеральные, – пояснил Михаил Мень. – Это не совсем логично и правильно, и мы сегодня на эту тему думаем».

Скорректировать могут также правило «один застройщик – одно разрешение на строительство». По мнению министра, это правильное средство для «обеления» отрасли, однако при этом может пострадать комплексное развитие территории.


Важным аспектом развития отрасли является стимулирование внедрения новых и постепенный запрет на применение устаревших технологий и материалов.

Так, в этом году в Новоспасском районе будет открыта новая линия производства современных стройматериалов. ООО «Силикат» будет выпускать автоклавный газобетон – материал, который превосходит по качеству силикатный кирпич.

Автоклавный газобетон активно завоевывает рынок стройматериалов. Его широко используют при строительстве домов небольшой этажности, он позволяет возводить здания до 5 этажей без применения дополнительных несущих конструкций. Газобетон обладает повышенными звуко- и теплоизоляционными свойствами, а его цена ниже в сравнении с кирпичом.

В состав автоклавного газобетона входит песок, известь, цемент, вода, алюминиевая пудра. Производство будет запущено уже в ноябре этого года. Объем инвестиций составил около миллиарда рублей. Сам завод будет строиться из местных материалов: металлоконструкции и сэндвич-панели заказаны в Димитровграде.

Главная цель ближайших лет

Это увеличение предложения качественного жилья в комфортной среде. Для того, чтобы выполнить эту задачу, важно повысить доступность жилья для населения, в том числе за счет развития институтов ипотечного кредитования.

«Ипотека еще никогда не была так доступна. Снижение процентной ставки (как следствие, снижение ежемесячного платежа почти на 20%) в сочетании с достаточно стабильными ценами за кв.м на протяжении всего 2017 года значительно увеличили доступность и привлекательность ипотеки.

Доля населения, которому доступна ипотека, в 2017 г. выросла до 43%. Рынок ипотеки окончательно восстановился после кризиса и переходит к уверенному росту в условиях низких ставок. Не стал исключением и рынок строящегося жилья. Застройщики, предлагающие продуманные проекты, сопровождающиеся созданием комфортной жилой среды в востребованных локациях, не испытывают затруднений с продажами. Банки, в свою очередь, дают строительным компаниям дополнительные возможности для снижения действующих процентных ставок», – поделилась с участниками Наталья Кулапина, начальник отдела ипотечного кредитования РОО «Ульяновский» Филиала №6318 Банк ВТБ (ПАО).

Участники круглого стола затронули вопросы более эффективного использования застроенных территорий и пустующих участков внутри городских границ. Они отметили, что при планировании строительства жилья важно руководствоваться долгосрочными градостроительными целями, отходить от формирования «спальных районов», заменяя их комплексами, в которых было бы удобно жить и работать.

Одним из стратегических направлений развития жилищного строительства в России сейчас является формирование рынка арендного жилья. На федеральном и региональном уровнях создана необходимая правовая база, появился новый тип арендного жилья – арендный дом, все квартиры в котором сдаются в аренду. Успешное развитие некоммерческого арендного жилья без соответствующей бюджетной поддержки и создания стимулов для инвесторов пока не представляется возможным в силу ограниченной доходности таких проектов.

Затем эксперты обсудили цифровую модернизацию отрасли, которая позволит повысить качество проектирования, строительства и эксплуатации объектов, снизить себестоимость строительства и повысить производительность труда, а также обеспечить эффективное управление на всех этапах жизненного цикла объекта.

Участники круглого стола пришли к выводу, что у строительной отрасли есть все возможности, чтобы стать одним из ключевых драйверов роста экономики, для этого важно в полной мере реализовать ее огромный потенциал!