Процесс реализации активов, принадлежащих ПАО «Сбербанк», вызывает не только интерес, но и массу вопросов со стороны участников рынка. Почему Сбербанк избавляется от коммерческих площадей, какими качественными характеристиками обладают эти помещения, насколько они перспективны для других сфер бизнеса? Об этом и многом другом журналу «Недвижимость Ульяновска» рассказал заместитель управляющего Ульяновским отделением Сбербанка – руководитель Регионального Сервисного центра Дмитрий Лазарев.

О продаже объектов недвижимости, ликвидных
и универсальных

– Сбербанк – это не только крупнейшая финансовая организация, но еще и крупнейший в России собственник недвижимости. Как происходит работа с объектами недвижимости, находящимися в собственности банка, и почему возникла необходимость в их реализации?

– В этом году в Сбербанке организованы новые сервисные подразделения – Региональные сервисные центры, одной из задач которых и является реализация непрофильных активов, находящихся в собственности банка. Сбербанк – это огромная организация, которая владеет недвижимостью, строит, реконструирует, эксплуатирует, оптимизирует. Процесс управления включает в себя оптимизацию той недвижимости, которая накопилась у Сбербанка за время его существования. Этот масштабный процесс начался с 2004-2005 годов, и эта работа никогда не прекращается.

Сегодня мы пришли к пониманию, что для эффективной работы банку нужен новый фонд недвижимости, отличный от того, который формировался десятилетиями. Но здесь сразу хочется четко оговориться: это не распродажа имеющейся
у банка недвижимости и не стремление избавиться от неликвидных объектов.


– Тогда почему эти объекты выходят на открытый рынок?

– Многие из объектов, находящихся в собственности банка, сегодня не отвечают задачам развития, которые мы ставим перед собой. Эти помещения могут не подходить под новый формат, в котором работают розничные подразделения Сбербанка. При этом их качественные характеристики находятся на высоком уровне – в своем большинстве они не требуют дополнительных капитальных вложений, имеют хорошие планировки.


– То есть тот факт, что помещение перестало вдруг подходить банку по формату, не означает, что оно устарело и не подходит для рынка и других его участников?

– Вовсе нет. Думаю, многие знают, что банк всегда тщательно подходил и подходит к выбору объекта и его локации. Но важно и то, что мы не привязываем свой бизнес к имеющейся в собственности недвижимости, напротив, мы стремимся подстроить свою недвижимость под меняющиеся и развивающиеся задачи бизнеса. Например, есть помещение в центре города, где ранее располагался архив, работавший исходя из старой технологии хранения и обработки документов. При этом само помещение абсолютно ликвидно, и использовать его как хранилище просто преступление. Поэтому архивные документы могут быть перемещены в другие помещения банка с явно выраженной складской природой, а освободившийся актив выйдет на рынок.

Так централизация операционной деятельности банка, документооборота, изменение концептуального представления о современном офисе Сбербанка и производственных процессах, в которых участвуют его сотрудники, влекут за собой необходимость оптимизации недвижимости.

О новом пути развития и новых коммерческих площадях

– Расскажите о сути процесса оптимизации и о новых требованиях к коммерческим площадям.

– Формат работы, к которому сейчас переходят многие подразделения Сбербанка, так называемый agile-офис, новый принцип организации производственных процессов и рабочего пространства, допускающий более свободное размещение сотрудников, в том числе без привязки к конкретному рабочему месту, требующий создания «зон совместной работы», ликвидацию «коридорно-кабинетной» структуры офиса, настраивающий сотрудников на творчество, работу в группах, в конечном счете, повышающий мотивацию и эффективность их труда. Это путь, по которому сегодня идет большинство корпораций с мировым именем. То есть, это не столько новая форма управления, сколько концепция существования сотрудника и групп сотрудников в рабочей среде.

Этот принцип организации работы требует новой офисной недвижимости. Этот формат, по сути, следующий уровень развития принципа «open space», и, как следствие его внедрения, мы будем избавляться от офисных помещений, которые нельзя переформатировать в «open space». Есть здания, которые отвечали облику банка в 90-х годах:  тогда они были актуальны, сейчас – нет.


– В итоге следования этой новой политике развития как изменится количество офисов Сбербанка?

– Уменьшится, и произойдет это в том числе за счет более эффективного использования метража. Разветвленная сеть клиентского обслуживания всегда была отличительной чертой банка, и это конкурентное преимущество сохранится. Если даже отделение Сбербанка закрылось в какой-то локации, то в зоне шаговой доступности остался функционирующий офис. Это нормальный процесс ротации: находится более интересное помещение, и офис переезжает со второй линии на первую, из одного квартала в другой, из помещения площадью 150 кв. м в помещение площадью 400 кв. м. При этом помещение, которое освобождается и выходит на рынок, сохраняет все преимущества расположения и может быть использовано для размещения любых видов бизнеса, не только банковского.

Об эффективной реализации активов недвижимости

– Как выстраивается процесс коммуникации с потенциальным покупателем, направленный на реализацию активов недвижимости банка? Какие эффективные методы реализации вы выбираете?

– Выбранный нами формат – это быстрые продажи, в том числе через аукционы. Мы в партнерстве с Российским аукционным домом используем механизм аукционов для реализации наших активов по всей стране. Российский аукционный дом имеет филиалы по России, территориально совпадающие с размещением наших отделений, это делает все процессы более эффективными.

Мы обязаны обеспечить равный доступ потенциальных покупателей ко всем реализуемым объектам, в то же время стоит задача реализовать актив быстро и максимально выгодно. Аукцион – одна из самых эффективных форм реализации, известных человечеству, это способ поиска справедливой цены. С другой стороны, мы понимаем, что рынок не всегда находится на подъеме, и сейчас именно такой период, поэтому мы готовы предлагать интересные формы расчетов с покупателями на справедливых условиях.


– Речь идет о таком финансовом инструменте как рассрочка? Расскажите о нем подробнее, потому что потенциальным покупателям этот механизм действительно представляется беспрецедентным, многие даже пытаются искать в нем какие-то скрытые условия.

– Совершенно напрасно искать здесь подвох, потому что это абсолютно простой и доступный механизм расчета, не имеющий ничего общего с кредитом или ипотекой. Эта эффективная форма реализации родилась из простой логики: чем дольше банк держит на балансе здание, которое не использует, тем дороже ему обходится этот объект.

В какой-то момент расходы на его содержание сравниваются с потенциальным эффектом, который можно было бы получить при продаже с применением кредитной схемы. В этом случае объект выгоднее продать в рассрочку, чем содержать, ведь даже содержание неиспользуемого объекта требует материальных затрат. К тому же продажа в рассрочку, наряду с аукционными продажами, расширяет круг потенциальных покупателей объекта.

Сама стратегия работы зависит от конкретного помещения и может меняться в зависимости от результатов финансового анализа, которому подвергаются все объекты Сбербанка с точки зрения целесообразности их использования и реализации. И не забудьте – покупающий объект недвижимости Сбербанка в рассрочку автоматически становится нашим клиентом! Чем не обоюдная выгода?!


Мария Иванова, официальный представитель АО «Российский аукционный дом»
в Поволжском регионе:

– «Российский аукционный дом» уже много лет организует аукционы по продаже непрофильного имущества Сбербанка. По сути, Сбербанк – наш якорный партнер по реализации объектов недвижимости.

Сбербанк является крупнейшим оператором рынка недвижимости России, поскольку постоянная работа по оптимизации бизнеса диктует необходимость динамичного развития клиентской сети. Мы являемся крупнейшим продавцом недвижимости в России, поэтому наше партнерство является логичным, а совместная работа – результативной.

Реализация активов Сбербанка – благодарная работа, поскольку почти все объекты ликвидные, а механизм аукционов – самый эффективный способ установления справедливой рыночной цены на объекты. Это доказано практикой. Можно привести недавний пример реализации объекта собственности Сбербанка». Он был выставлен на голландский аукцион на понижение. Стартовая цена объекта была 21 млн. руб., нижняя цена отсечения – 16,5 млн. руб. В результате торга объект был продан за 31,2 млн. руб., то есть, как мы говорим, «отрос на 10 млн.» от стартовой цены, и на 14 млн. – от цены отсечения.

Нужно особенно отметить клиентоориентированность Сбербанка не только в отношении своих розничных клиентов, но и покупателей недвижимости. Предложен совершенно уникальный способ выгодной покупки объектов Сбербанка – рассрочка. На сегодняшний день это самый актуальный финансовый инструмент, который позволяет представителям бизнеса разного масштаба приобрести ликвидный объект.

Адрес	Площадь кв.м.	Цена реализации с НДС тыс. руб.
Здание Ульяновская обл., г. Сенгилей, ул. Красноармейская, 53	1579	17599 (в том числе земля 370 тыс. руб.)
Помещение Ульяновская обл.,  г. Ульяновск, ул. Полбина, 14	154	3697
Помещение Ульяновская обл., р.п. Сурское, ул. Советская, 46	88	1 этаж – 812 (в том числе земля 16 тыс.руб.) Подвал – 991 (в том числе земля 38 тыс.руб.)
Подвал Ульяновская область, р.п. Сурское, Советская, д. 46 (цокольный этаж)	200
Здание Ульяновская обл., р.п. Кузоватово, ул. Октябрьская, 9	787,6	8956 (в том числе земля 251 тыс.руб)
Здание Ульяновская обл., р.п. Павловка, пл. Ленина, 110	418	4663 (в том числе земля 188 тыс.руб.)
Помещение Ульяновская обл., Сенгилеевский район, с. Артюшкино, ул. Советская, 20а	48,8	298 ( в том числе земля 23 тыс.руб.)
Здание Филиал № 8588/0319, с. Б. Нагаткино,  ул. Садовая,36а	739	8431 ( в том числе земля 267 тыс.руб.)
Помещение, г. Ульяновск, ул. Державина, 14	64, 9	1774
Нежилое помещение, Ишеевка,  ул. Пионерская,19	49,57	1260
Гараж, р.п. Майна,  ул. Первомайская, 43а	98,04	604 ( в том числе земля 15 тыс.руб.)
Здание, Ишеевка ул. Первомайская,10	834,37	10405 ( в том числе земля 1225 тыс.руб.)
Помещение, Ульяновская обл., с. Сосновка, ул. Новая Линия, 15	29,3	239 (в том числе земля 2 тыс.руб.)
Помещение, Ульяновская область, г. Димитровград, улица Московская,40	169,4	6 936
Помещение, Ульяновская обл., г. Димитровград, проспект Димитрова, 10	179,3	8001
Здание, р.п. Красный Гуляй, ул. Новостроительная, 1а	156	1550 тыс. руб.
Здание и земельный участок, Ульяновская обл., Чердаклинский район, р.п.Чердаклы, ул. Советская, 33	363,62	9000
Гаражи, Ульяновская обл., Чердаклинский район, р.п.Чердаклы, ул. Советская, 33	70,64
Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Королева, 8	123,9	4 500
Ульяновская обл., г. Димитровград, ул.Восточная, 40	273,5	8 697