Долевое строительство

28.11.2005 12:00

Мария КРИВУЛЯК,
юрист ООО "Дина-Сервис"

Долевое строительство все быстрее набирает обороты и становится достаточно распространенной формой приобретения жилья. Надо отметить, что кредитно-финансовые механизмы, предполагающие привлечение банковских кредитов под строительство, у нас пока еще не сформировались. Большинство застройщиков не в состоянии взять крупный кредит в банке: слишком тяжелые условия и высокие проценты. Поэтому и появилась схема привлечения граждан в качестве инвесторов будущего строительства. Строителям это выгодно: они фактически получают дешевый беспроцентный кредит. Но и будущие жильцы, отлично понимая, что рискуют, идут на заключение договора. Ведь приобрести квартиру на стадии котлована гораздо дешевле, чем уже построенную.

1 апреля 2005 года вступил в силу федеральный закон LОб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации¦. Он призван урегулировать отношения, связанные не только с привлечением денежных средств для долевого строительства на основе договора между застройщиками и гражданами, но и с возникновением у участников долевого строительства права собственности на жилье. Основная цель закона не просто ввести взаимоотношения дольщиков и строителей в правовые рамки, но и максимально защитить граждан, вкладывающих свои сбережения в будущую квартиру.

Настоящий закон ввел некоторые ограничения, связанные с реализацией будущей квартиры. Например, запретил рекламировать и продавать квартиру до оформления права на земельный участок и подготовки необходимой для начала строительства документации. В документацию входят: разрешение на строительство, экономическое обоснование проекта строительства и проектная декларация. По закону принципиальная схема организации строительства предполагает последовательное прохождение трех этапов: изыскательские работы, проектные работы, собственно строительство. В ходе первого этапа проводится сбор информации об условиях будущего строительства, а также инженерные изыскания, изучение природных условий и факторов техногенного воздействия, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования. Этап завершается передачей застройщиком результатов инженерно-геологических, топографо-геодезических, гидрометеорологических, инженерно-изыскательских работ. В ходе второго этапа составляются проекты и сметы. И, наконец, третий этап представляет собой строительство нового дома. Дело в том, что уже начальный этап требует от застройщика довольно серьезных финансовых затрат. До введения этой нормы недобросовестные фирмы могли собирать деньги с граждан, даже не думая начинать строительство.

Закон также ввел государственную регистрацию договоров долевого участия, чтобы пресечь случаи, когда одна и та же квартира продавалась не единожды. Договор подлежит регистрации в управлении федеральной регистрационной службы по месту нахождения создаваемых объектов, для строительства которых привлекаются денежные средства.

Новый закон обязал застройщиков стать более открытыми, представлять информацию о финансовом положении фирмы, о строящихся объектах всем заинтересованным лицам. К слову, это вызвало недовольство строительных компаний. Кроме того, была введена ответственность застройщика за несоблюдение сроков строительства. Теперь в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства готового дома необходимо заплатить неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. При этом конкретный срок сдачи новостройки обязательно должен быть указан в договоре. До принятия закона многие компании этим пунктом пренебрегали, ограничиваясь общими обещаниями. Санкции установлены также за ненадлежащее качество объекта. В случае, если новостройка построена с отступлениями от условий договора, которые привели к ухудшению качества объекта, дольщик вправе требовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения цены.

Тем не менее, законодатель, пытаясь защитить права дольщика, несколько перестарался. Например, закон ввел чересчур строгие штрафные санкции в случае расторжения договора с дольщиком. В результате дольщику возвращаются не только вложенные в строительство суммы, но и довольно высокий процент за пользование денежными средствами – 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы, уплаченной участником долевого строительства. Строители опасаются, что некоторые инвесторы будут вкладывать деньги не для того, чтобы построить жилье, а для извлечения дополнительной прибыли. Скорее всего данный закон претерпит некоторые изменения, в связи с чем ситуация на строительном рынке стабилизируется.