Анализ рынка жилых домов и земельных участков на апрель 2015 года

Частные дома в Димитровграде пользуются постоянным спросом. В весенне-летний период  риэлторы, как правило, отмечают сезонное оживление  спроса на жилые дома. 

Повышению спроса в отдельных кластерах, прежде всего,  способствует то, что количество земельных участков с привлекательным местоположением очень ограничено, и спросом пользуются дома фактически под снос, хотя, в целом, в удовлетворительном состоянии.  По данным риэлторов ООО «РА «Жемчужина», можно выделить следующие группы кластеров рынка жилых домов по престижности – уровеню цен предложений и уровню спроса – ликвидности в  2015 году (таблица 1).

Таблица 1. Экспертное распределение кластеров рынка жилых домов по группам в результате опроса риэлторских компаний

Престижность/уровень спроса	Очень высокий спрос	Высокий спрос	Спрос средний	Спрос низкий
Очень высокая престижность	"Березовая роща», «Соцгород»	«Зайцев поселок, район р. Черемшан»
Высокая престижность	«Порт», «Старый город-центр»	Горка
Престижность средняя		Старый город (кроме центра), Химмаш, КСК, УПП ВОС, Зайцев поселок	Пос. Дачный
Престижность низкая				Лесная площадка, Торфболото, Пчелосовхоз

Стоимость продажи жилого дома с земельным участком зависит от большого числа факторов, из которых ключевыми являются местоположение и характеристики земельного участка, наличие удобств и состояние строения. По данным риэлторского агентства «Жемчужина» (тел.: (84235) 3-40-44, 3-26-66), для жилых домов самых востребованных районов частной застройки, по принятой в городе классификации, можно дать следующие ориентировочные характеристики на основании http://www.dim-an.ru и газеты объявлений «25 Канал» (таблица 2).

Таблица 2. Средняя стоимость кв.м. жилых домов по Димитровграду

кластер	средняя стоимость кв.м. жилых домов (дерево), с учетом стоимости права на землю, руб.	средняя стоимость кв.м.коттеджей (кирпич) с отделкой, с учетом стоимости права на землю, руб.
Соцгород-Березовая роща	39 987,76	43 379,40
Порт, КСК	31 632,65	32 432,43
Горка	38 674,62	33 249,21 (в продаже только объекты более 230 м2)
Старый город	33 439,87	35 284,63
Химмаш	Недостаточно данных	Недостаточно данных
Зайцев поселок	Недостаточно данных	Недостаточно данных
средняя стоимость по городу	35 474,25	37 304,41
Мулловка	15 692,95	19 238,84

Рынок земельных участков в Димитровграде в целом развит, но точной статистики по стоимости квадратного метра для кластеров представить трудно, так как при ограниченном количестве предложений характеристики конкретных земельных участков, представленных на продажу, могут существенно различаться. Также могут существовать специфические факторы (реальные случаи по результатам обзвона предложений: наличие на участке строения в федеральной собственности, близящееся окончание действия права аренды, расположенное рядом старое кладбище, колония, железная дорога, трасса с интенсивным движением грузового автотранспорта и т.д.).

Особенностью рынка города Димитровграда является очень сильное влияние расположения участка на его стоимость. В частности, для объектов коммерческого назначения разница в 100 м от центральной улицы  может определить различие в стоимости в 1,5-2 раза. Большинство предложений свободных земельных участков – право аренды, где основная масса участков представлена в районе улиц Тараканова-Тургенева, Восточная (с отдаленной инфраструктурой).

В густонаселенных кластерах с развитой инфраструктурой изредка появляются свободные участки в основном за счет раздела застроенных объектов на 2 части, но самый распространенный вариант приобретения участка под застройку – это покупка дома под снос для последующего строительства дома или коттеджа.

В частности, в кластере «Старый город» приобрести хороший участок с домом под снос, часто в неплохом техническом состоянии можно за сумму от 1 100 000 до 2 000 000 рублей, в кластере «Соцгород» – от 1 800 000 до 4 500 000 рублей, верхний предел не ограничен. При этом более высокую инвестиционную привлекательность, а, следовательно, более высокую цену имеют участки широкие, с возможностью возведения нового строения рядом со старым домом.

По данным риэлторов, как агентств недвижимости, так и частных посредников, ориентировочная стоимость квадратного метра земельного участка под ИЖС в среднем по Димитровграду находится в диапазоне от 1000 до 2000 руб./м². Для домов с примерно одинаковыми характеристиками разброс цен может составлять до 500 000 руб., как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

В ценовом рейтинге земельных участков лидирует кластер «Соцгород-Березовая роща», где актуальная цена предложения участка под ИЖС достигает 3900 руб/м_². Самые дешевые участки, на которые зарегистрировано право собственности, расположены в отдаленных районах города Димитровграда, например, в районе «пос. Дачный – Пчелосовхоз» – цена от 400 руб./м².