С 1 октября 2013 года вступил в действие Федеральный закон №250-ФЗ от 23.07.2013 г., который внес ряд изменений в Федеральный закон от 21.07.1997 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации).

Согласно данному документу, у граждан появились действенные способы по защите своих прав собственности на недвижимое имущество.  Одним из таких способов является внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о наличии возражения. Суть данного действия заключается в том, что в отношении зарегистрированного права в ЕГРП вносится отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

Данное нововведение направлено, прежде всего, на снижение числа мошеннических операций с недвижимостью, а также на повышение гарантий безопасности участников рынка недвижимости, в том числе и за счет снижения числа оспариваемых впоследствии сделок. Так, предыдущий правообладатель недвижимости вправе заявить возражения в отношении зарегистрированного права на объект, который был у него ранее в собственности. Например, квартира была продана по доверенности, которую предыдущий собственник отозвал. Конечно, собственник может обратиться в суд, но за время судебного разбирательства можно совершить несколько сделок с этой квартирой и забрать ее у  так называемого «добросовестного» приобретателя будет весьма проблематично. Вот тут-то и может помочь отметка о возражении.

Заявление о внесении записи о возражении можно подать в любом территориальном отделе Управления Росреестра по Ульяновской области, также в подразделениях филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» и многофункционального центра, при их наличии и при условии осуществления ими функций по приему – выдаче документов на государственную регистрацию.  

Если в течение трех месяцев со дня внесения в ЕГРП отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право нового владельца в суде, отметка о возражении аннулируется государственным регистратором. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Отметка о возражении не повлияет на возможность действующего собственника распоряжаться имуществом, однако при наличии такой записи в ЕГРП приобретатели по сделке будут поставлены в известность, что права на приобретаемый объект могут быть оспорены в суде, а это может повлиять на принятие решения о дорогостоящей покупке.

Невозможность государственной регистрации права без личного участия правообладателя является еще одним нововведением, направленным на пресечение мошеннических действий, совершаемых, например, по  поддельной доверенности. Так, актуальный правообладатель недвижимости, указанный в ЕГРП в качестве собственника, либо его законный представитель (например: родитель, опекун, попечитель) вправе подать в регистрирующий орган заявление о невозможности государственной регистрации прав без его личного участия. Записи вносятся в ЕГРП в трехдневный срок без уплаты государственной пошлины. Эти отметки носят исключительно информативный характер и в отличие от возражения в отношении зарегистрированного права носит бессрочный характер. В случае обращения иных лиц, в том числе действующих по доверенности, представленные документы будут возвращены заявителю в течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления о государственной регистрации без рассмотрения.

При этом следует знать, что запись в ЕГРП о невозможности регистрации без личного участия не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права собственности при государственной регистрации права по заявлению иного лица на основании вступившего в законную силу решение суда, по требованию судебного пристава – исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», а также в иных случаях, установленных федеральными законами.

Запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя
погашается на основании:
•  решения государственного регистратора, если собственником или его законным представителем предоставляются самостоятельно заявления на переход и прекращение права собственности при совершении сделки по отчуждению недвижимости;
•  заявления собственника или его законного представителя об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;
•  вступившего в законную силу судебного акта.

Обращаем ваше внимание на то, что заявление можно представить как лично, так и направить посредством почтового отправления с объявленной ценностью при пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. В данном случае обязательным условием является нотариальное засвидетельствование подлинности подписи заявителя в направленном заявлении.

И в заключение хотелось бы сказать, что сведения о наличии возражения либо невозможности проведения регистрации без личного участия собственника отражаются в выписке об объекте недвижимого имущества, которую может получить любой желающий, подав заявление в любом территориальном отделе Управления Росреестра по Ульяновской области, филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» и многофункциональном центре.