|
Сразу нужно оговориться, что кредиты могут выдавать только банки. Другие небанковские организации, в частности кооперативы, могут выдавать займы. Чем отличается банковский кредит от займа?
Банки выдают кредиты неограниченному кругу лиц: всем, кто отвечает их требованиям (например, имеет высокую официальную зарплату, поручителей и т.д.). Главное же, чтобы получить банковский кредит, обычно не требуется предварительно вносить какие-то личные средства в банк. Кооперативы в отличие от банков выдают займы не всем желающим, а только членам кооператива и только при условии, что член кооператива накопил в кооперативе определенную сумму. Размер займа, как правило, не может превышать размера собственных накоплений в кооперативе. Иначе говоря, заем обычно выдается в сумме, не более половины стоимости квартиры.
Другое отличие от банков: при выдаче займа кооператив не требует поручителей и официальных справок о доходах, а значит условия для получения заемных средств в кооперативе доступны большему количеству потенциальных заемщиков. Основная гарантия возврата займа в кооперативе – залог (ипотека) приобретаемого для члена кооператива жилья.
Итак, Вы решили приобретать жилье через кооператив, на что необходимо обратить особое внимание?
При выборе кооператива необходимо основываться на том, какая правовая форма – жилищный (ЖК), жилищно-строительный (ЖСК), жилищно-накопительный (ЖНК), кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ) или иное – предлагается. Крайне важно наличие законодательного регулирования деятельности кооператива данного вида, опыт его работы. Желательно членство кооператива в профессиональных общественных организациях.
Прежде чем принять решение о вступлении в кооператив, нужно прийти туда лично, прослушать информацию о деятельности кооператива, условиях вступления и приобретения жилья; почитать документы, задать интересующие вопросы, выяснить все нюансы. Часто бывает, что на словах – одно, а на деле получается совсем другое. То, что говорили на словах – не зафиксировано в договоре.
Финансовая модель, обеспечивающая порядок использования и выдачи денежных средств (покупки квартир), у кооперативов может быть разная, но она должна быть прозрачна для членов кооператива и отражена в договоре. Также необходимо выяснить: получил ли кто-то реально через кооператив квартиры, каково общее количество квартир, приобретенных с помощью кооператива и как долго организация работает в городе.
Ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан LСтрой и живи¦ (далее – ИКПКГ LСтрой и живи¦) работает в Ульяновске уже три с половиной года. Деятельность кооператива регулируется и осуществляется в соответствии с Федеральным Законом от 07.08.2001г. ¦117-ФЗ LО кредитных потребительских кооперативах граждан¦. ИКПКГ LСтрой и живи¦ является действительным членом Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и Союза профессионалов рынка недвижимости (СПРН). С помощью кооператива за время его работы люди приобрели уже 379 квартир, и 147 семей стали собственниками.
Основными направлениями деятельности кооператива являются:
v прием личных сбережений граждан с целью накопления;
v выдача займов на приобретение жилья.
В кооперативе можно получить заем на приобретение жилья в Ульяновске и области как в давно построенных, так и в строящихся домах. Заем можно получить под 3%, 15%, а также под плавающую процентную ставку, привязанную к изменению цен на жилье в городе. От выбранной процентной ставки по займу зависит процент, который будет начисляться на личные сбережения до тех пор, пока не получен заем. Проценты по займу зависят от накопительно-заемного плана.
Кооператив предлагает на выбор три накопительно-заемных плана: LЖилищный¦, LСтабильный¦ и LСоциальная ипотека¦. В результате каждый человек может выбрать для себя оптимальную схему решения жилищной проблемы, исходя из своих потребностей и финансовых возможностей.
План LЖилищный¦. Наиболее подходит для тех, кто не может накопить до 50% от стоимости жилья в короткие сроки. Этот план помогает сберечь пусть и небольшие накопления от инфляции. Все знают, что цены на жилье последние годы постоянно растут, и накапливая постепенно, люди не могут угнаться за ростом цен. Переводить рубли в валюту сегодня не выгодно, курс доллара и евро почти не растет. Сбербанк предлагает по депозитным вкладам максимум 9% годовых, тогда как цены на жилье за 2004 год выросли на 22,5%, а сначала текущего года – уже на 16,5%. И получается, что накопления граждан постоянно обесцениваются.
При выборе плана LЖилищный¦ проблема обесценивания накоплений полностью решается. За все время накопления на сбережения будет начисляться процент, равный росту цен на жилье в Ульяновске. Например, если за этот год цены на жилье вырастут на 25%, то и на накопления будет начислено 25% годовых. Почему кооператив может начислять такую высокую процентную ставку? Это происходит потому, что пока член кооператива накапливает, его деньги выдаются другим пайщикам под такую же ставку, привязанную к изменению цен. Таким образом, как бы ни росли цены, ваши накопления в кооперативе не обесценятся.
Заем по этому плану выдается под процентную ставку, которая также будет зависеть от изменения цен на жилье: цены не растут – ставка 0%, растут – ставка равна месячному росту. Хорошо, если после получения займа цены будут расти медленно, но если получив заем, купив квартиру, вселившись в нее и начав рассчитываться за заем, ставка окажется высока, проблему можно решить следующим образом: можно комбинировать заем, полученный в кооперативе, с банковским кредитом. Кооператив работает со Сбербанком и может помочь получить кредит либо на погашение всего остатка займа, либо на какую-то его часть. Предугадать ситуацию на рынке жилья и динамику банковских ставок очень сложно. Так, в 2002 и 2004 годах цены на жилье выросли на 22,5 % за год. За 2003 год прирост цен составил всего 8,5%, в то время как Сбербанк выдавал кредиты под 23% годовых. Расплачиваясь за заем кооператива, можно следить за изменением цен на жилье: в случае резкого роста цен, когда заем становится дорогим, можно посмотреть, что предлагает Сбербанк, сравнить и погасить банковским кредитом либо какую-то часть займа, либо весь заем целиком. Сейчас идет тенденция к некоторому снижению банковских ставок, поэтому в этом году многие, получившие заем в кооперативе, смогли погасить его полностью или частично, перекредитовавшись в Сбербанке.
|
План LСтабильный¦.
По этому плану заем можно получить под 15% годовых, а на ваши сбережения
в процессе накопления будет начисляться 11% годовых. На сегодняшний
день 15% годовых – очень хорошая ставка по займу, даже в сравнении
с московскими банками. А при небольшом росте цен 11% годовых, начисляемые
на ваши сбережения, вполне могут скомпенсировать инфляцию.
План LСоциальная ипотека¦. Заем выдается под 3% годовых,
что является очень привлекательной ставкой, но пока заем не получен,
на внесенные личные накопления проценты не начисляются. План LСоциальная
ипотека¦ наиболее выгоден тем, у кого имеется 50% и более от стоимости
квартиры, и кому требуется небольшая рассрочка по погашению займа.
Понятно, что 3% годовых – это беспрецедентно низкая ставка. Но есть
опасность обесценивания личных накоплений: ведь пока заем не выдан
(а цены на жилье в этот период могут расти), проценты на ваши сбережения
не начисляются. Опять может помочь кредит Сбербанка: на сумму прироста
цен за период накопления можно взять кредит. Если это не больше
45 тысяч рублей, поручители для получения кредита не нужны. Основной
заем (обычно это порядка 200-300 тысяч рублей) берется уже в кооперативе
под 3% годовых с минимальными ежемесячными платежами.
|
Вопрос-ответ По материалам on-line конференции на сайте газеты LКвартирный ряд
По
материалам рубрики LВопрос-ответ¦ сайта Ульяновского кредитного
кооператива LСтрой и живи¦
|