В июне в Росстрое России была создана общероссийская общественная организация "Конгресс Российских Кооперативов", в который вошли руководители крупнейших жилищно-строительных кооперативов и их профессиональных объединений. Таким образом, ЖСК и Росстрой собираются лоббировать создание в стране альтернативной системы жилищного кредитования.

По мнению главы Росстроя Владимира Аверченко, действующая ныне система ипотечного кредитования, основанная на стандартах АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), рассчитана лишь на обеспеченных людей, которым ипотека в принципе не нужна, и не решает основной задачи – создания рынка доступного жилья в стране. Задачу же обеспечения большинства населения жильем, по мнению г-на Аверченко, способны решить жилищные кооперативы, реализующие накопительные схемы приобретения жилья.
В попечительский совет Конгресса российских кооперативов избрали председателя Росстроя Владимира Аверченко, директора департамента по строительству и ЖКХ Минрегионразвития Леонида Чернышова, главу Федеральной службы по финансовым рынкам Олега Вьюгина. Кроме того, в члены попечительского совета согласился войти министр экономического развития и торговли Герман Греф. При поддержке правительственных структур Конгресс Российских Кооперативов (КРК) намерен добиваться изменения приоритетов в государственной политике обеспечения населения жильем в пользу жилищно-накопительных программ.
Напомним, что в настоящее время государство сосредоточено на развитии системы банковского ипотечного кредитования, для чего субсидирует АИЖК, выдавая ему госгарантии. Под эти гарантии агентство выпускает облигации, на вырученные деньги выкупая у банков пулы закладных. Для того чтобы агентство такой пул выкупило, банк должен работать по его стандартам: процентная ставка – 14% в рублях, первый взнос – 30%, срок кредитования – от 1 до 27 лет, ежемесячный платеж – не более 50% от дохода семьи.
Представители кооперативного движения считают, что данная система неэффективна и не способна решить задачу обеспечения населения России доступным жильем. "Реально лишь 5% населения хотят получить ипотечный кредит, – считает первый вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ) Валерий Казейкин. – А 91% населения вообще не задумывается об этом. В стране всего 67 тыс. заемщиков, которые могут получить кредит по стандартам АИЖК. О каких миллионах ипотечных кредитов можно вести речь?"
Причиной такого положения специалисты в сфере накопительных технологий считают низкий уровень доходов населения, который не позволяет взять ипотечный кредит. Так, по данным г-на Казейкина, только 8% позвонивших в ипотечные банки приглашаются на собеседование как подходящие заемщики. Согласно исследованию "Райффайзенбанка", среднемесячный доход в России составляет около 150 евро (для сравнения: в Австрии – 2000 евро), однако эту сумму и больше получают лишь 10% населения. У всех остальных доходы ниже, что и тормозит развитие ипотеки.
По мнению Владимира Аверченко, ипотека по схеме АИЖК представляет из себя продукт, востребованный обеспеченными людьми, "которые могут приобрести жилье и без всякого кредита". Людей, способных купить жилье, используя ипотечное кредитования, в стране, по оценкам Росстроя менее 7 %. "Мы же субсидируем этих состоятельных людей, увеличивая внутренний государственный долг, – считает г-н Аверченко. – При этом проблема жилья для общей массы населения остается нерешенной".
Руководитель Росстроя и его коллеги из других министерств видят выход в государственной поддержке жилищно-строительных кооперативов, действующих по накопительной схеме. "Очевидно, что проблему обеспечения населения жильем надо решать в том числе и путем повышения доходов населения, а также развивая накопительную схему покупки жилья. Накопительная схема начинает действовать, когда человек имеет возможность выплачивать около 5 тыс. руб. в месяц", – считает г-н Аверченко. Кроме всего прочего, специалисты указывают на тот факт, что система ипотечного кредитования, работающая посредством АИЖК, не стимулирует строительство. "Более 95% кредитов, выданных по схеме АИЖК, используются на вторичном рынке, – считает Павел Штепан, председатель комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов. – И лишь около 5 % направляются в строительство. То есть о расширении предложения нового жилья с использованием этой схемы не может быть и речи. Это не стимулирует строительство в стране. Накопительная же схема как раз предполагает инвестиции в строительство".
В настоящее время, по оценкам участников рынка, количество участников жилищно-накопительных кооперативов в стране составляет 100 тысяч семей. Однако в скором времени, как считают участники рынка, развитие кооперативного движения может остановиться. Причиной тому станет пробанковская государственная политика. А именно – вступивший в силу с 1 апреля этого года федеральный закон "О жилищно-накопительных кооперативах". В соответствии с ним кооператив не может инвестировать в строительство жилья более 20 % средств паевого фонда, что само по себе странно.
Кроме того, как утверждает председатель крупнейшего в России уфимского кооператива "Своими руками" Тагир Исмагилов, закон обязывает кооператив фактически замораживать деньги вкладчика на два года: потратить средства пайщика кооператив может через два года после того, как пайщик стал членом кооператива. Все это время деньги должны лежать на счету в банке и обесцениваться.
Сейчас жилищно-накопительные кооперативы в массовом порядке преобразуются в кредитные потребительские кооперативы. Смена названия избавляет кооперативы от необходимости следовать неисполнимому в принципе закону о ЖНК, но сами участники рынка согласны с тем, что это не стимулирует развитие жилищно-накопительной деятельности.
В этих условиях необходимость равноправного объединения всех жилищных накопительных организаций, действующих в России, для выработки единой позиции, единого закона, единых стандартов деятельности – стала понятна и профессионалам, и представителям властных структур.
Главными в деятельности КРК на 2005 год названы следующие направления:
1) представительство интересов отечественных жилищных накопительных организаций, действующих в организационно-правовой форме специализированных потребительских кооперативов в отношениях с федеральными органами государственной власти;
2) вхождение КРК в Общественную Палату;
3) вхождение КРК в Национальный Совет по жилищной политике;
4) общение с властью от имени сотен тысяч россиян – всех членов кооперативов и их семей;
5) разработка и лоббирование устраивающего всех участников КРК проекта федерального закона об отечественных жилищных накопительных организациях;
6) разработка методики отбора, экспертизы и внедрения в жизнь лучших достижений каждого из участников КРК, разработка проекта закона об отечественных жилищных накопительных организациях и правилах (стандартах) их деятельности.