Подготовлен по материалам системы ГАРАНТ.

Тел. 41-71-68.

Организация-застройщик привлекает денежные средства по договорам долевого участия для строительства многоквартирного дома. Можно ли временно использовать часть денежных средств на иные цели, чем строительство (заем учредителю)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика, то средства, перечисленные в счет оплаты услуг застройщика, он вправе использовать на любые цели (в том числе и на выдачу займа учредителю).

Обоснование вывода:
В силу ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон N 214-ФЗ) денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору об участии в долевом строительстве, застройщик может использовать только для строительства исключительно в установленных законом целях. Перечень этих целей, приведенных в названной норме, является исчерпывающим.

Однако в соответствии с ч. 2 ст. 18 Закона N 214-ФЗ, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Обращаем Ваше внимание, что в случае нецелевого использования застройщиком денежных средств дольщиков, договор по требованию последних может быть расторгнут в судебном порядке в соответствии с ч. 3 ст. 18 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, застройщик вправе использовать денежные средства на иные цели, чем строительство, например на выдачу займа учредителю, только если в цене договора отдельно определена сумма денежных средств на оплату услуг застройщика и только в объеме этой суммы.

Организация-застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании инвестиционного контракта и имеет выданное на ее имя разрешение на строительство. Строительство осуществляется нанятым генеральным подрядчиком. Должен ли застройщик быть членом СРО?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
При осуществлении строительства генеральным подрядчиком, привлекаемым застройщиком на основании договора генерального подряда, застройщику не нужно получать свидетельство о допуске к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Следовательно, застройщику не требуется вступать в СРО.

Обоснование вывода:
В соответствии с ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее – лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Такое лицо вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при наличии свидетельства о допуске к таким видам работ, выданного СРО, и (или) с привлечением других лиц, имеющих такое свидетельство (ч. 3 ст. 52 ГрК РФ).

На основании ч. 4 ст. 55.8 ГрК РФ конкретный перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден приказом Минрегионразвития России от 30.12.2009 N 624 (далее – Перечень).

Согласно п. 33 раздела III Перечня, свидетельство о допуске требуется для осуществления работ по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (генеральным подрядчиком).

Из буквального прочтения п. 33 раздела III Перечня можно сделать вывод, что свидетельство о допуске требуется для выполнения работ по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта, упомянутых в п. 33 объектов, генеральным подрядчиком, привлеченным застройщиком по договору.

Деятельность застройщика в Перечень не включена. Таким образом, застройщику, который самостоятельно не осуществляет работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, а привлекает для этого генерального подрядчика, не требуется получать свидетельство о допуске. В связи с чем застройщику не требуется вступать в СРО.

Физическое лицо занимает жилое помещение по договору социального найма. Газовое оборудование (газовые плиты) в данном жилом доме не менялось более 30 лет и в настоящее время пришло в негодность.
К какому виду ремонта (текущему или капитальному) относится замена внутриквартирного газового оборудования? На кого возлагаются расходы по замене этого оборудования?

В соответствии с ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 (далее – Типовой договор), наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, принимать участие в надлежащем содержании жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Наниматель же, в свою очередь, должен поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность (п. 3 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, пп. «г» п. 4 Типового договора), а также проводить его текущий ремонт (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, пп. «е» п. 4 Типового договора).

Распределяя бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, ЖК РФ, тем не менее, не дает определения ремонта жилищного фонда в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем. Типовой договор к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относит побелку, окраску и оклейку стен, потолков, окраску полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замену оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Нормативные ориентиры для отнесения тех или иных работ к капитальному и текущему ремонту дают Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее – Правила и нормы), а также Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Госком-архитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее – ВСН 58-88 (р)).

Так, замену внутриквартирного газового оборудования Правила и нормы не предусматривают ни в Перечне работ, относящихся к текущему ремонту (приложение N 7), ни в Примерном перечне работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (приложение N 8). В то же время устройство и ремонт газовых плит поименованы ВСН 58-88 (р) в Перечне основных работ по текущему ремонту зданий и объектов (приложение N 7, прочие работы, п. 7).

Данные нормативные акты находят применение в судебной практике. Например, Верховный Суд РФ в Определении от 03.10.2006 N КАС06-368 указал, что работы, не поименованные в Правилах и нормах как работы по капитальному ремонту жилого помещения, таковыми не являются и должны осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К капитальному ремонту жилого помещения Правилами и нормами отнесены, в частности, работы по устройству дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширению жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшению инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни, замене печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудованию печей для сжигания в них газа или угля; оборудованию системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полной замены существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д., и запретом на установку стальных труб); установке бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; переводу существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонту телевизионных антенн коллективного пользования, подключению к телефонной и радиотрансляционной сети; установке домофонов, электрических замков, устройству систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизации и диспетчеризации лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройству дворовых территорий.

Таким образом, поскольку работы по замене внутриквартирного газового оборудования Правилами и нормами не отнесены к капитальному ремонту жилого помещения, а устройство и ремонт газовых плит прямо поименованы ВСН 58-88 (р) как основные работы по текущему ремонту, то, на наш взгляд, работы по замене внутриквартирного газового оборудования относятся к текущему ремонту и должны осуществляться нанимателем за свой счет, если это связано с повышением благоустройства жилого помещения (смотрите, в частности, решение Советского районного суда г. Челябинска от 25.01.2010, с текстом которого можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://sovetsky.chel.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=331&am).

В то же время, по нашему мнению, необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 676 ГК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Пришедшие в негодность газовые плиты препятствуют получению нанимателем необходимой коммунальной услуги по газоснабжению. Поэтому, если невозможность эксплуатации плиты обусловлена причинами, объективно не связанными с действиями нанимателя (например, истечением сроков эксплуатации*, заводским браком, нарушением правил установки и т.п.), то обязанность по замене такой плиты должна возлагаться на наймодателя не в качестве обязанности по осуществлению капитального ремонта, а на основании п. 1 ст. 676 ГК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ.

В судебной практике имеются решения о возложении на наймодателей расходов по замене внутриквартирного газового оборудования, пришедшего в негодность в связи с истечением сроков эксплуатации (смотрите, например, апелляционное решение Октябрьского районного суда Приморского края от 16.09.2009, с текстом которого можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://oktiabrsky.prm.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=148&a).



* Сроки эксплуатации газовых плит определяют заводы-изготовители, которые указываются в технических паспортах на газовое оборудование. Они составляют 15-20 лет.

Подготовлен ООО «Агентство недвижимости «ПЕНАТЫ»,

г. Москва

В каком состоянии выгоднее продавать жилье на вторичном рынке?

Зачастую в одном и том же доме одинаковые квартиры продаются по разным ценам. Риэлторы объясняют это тем, что одна квартира находится в лучшем состоянии, а другая требует серьезного ремонта. С другой стороны – новоселы, как правило, делают свой ремонт, поэтому зачем им тратиться на более дорогое жилье?

Какие же работы включает в себя предпродажная подготовка городской квартиры на вторичном рынке? Прежде всего следует подчеркнуть, что предпродажная подготовка квартиры – это действия, направленные на повышение привлекательности объекта для покупателей. Списка работ не может быть даже примерного,  он определяется грамотным консультантом: характер работ может быть настолько разным – от покраски стен до проведения косметического ремонта в подъезде.

Надо смотреть объект, в любом случае чистая квартира с «советским» ремонтом выглядит порой выигрышнее, чем грязная и захламленная с недавним ремонтом, пахнущая животными или плесневелым бельем, грязной плитой. А если еще при этом хозяйка в халате и бигуди!..

Квартира – товар, который перед продажей надо подготовить, а как – это решать только специалистам, и часто от того, как будет подготовлен товар, зависит не только срок продажи, но и цена.

Предпродажная подготовка обязательно нужна, но прошу не путать с предпродажным ремонтом. В 90% случаев о ремонте речь вообще не идет. Почему-то многие считают, что надо делать ремонт, но это не так, никогда вложения в ремонт не будут экономически выгодны для продавца, хотя бы в силу того, что у всех людей разные представления о красоте и об удобстве!

В большинстве случаев предпродажная подготовка бесплатна и проводится собственными силами продавцов, иногда можно пригласить помощников, сделать генеральную уборку квартиры и помыть все окна. Если вам предлагают сделать ремонт и еще рекомендуют знакомую ремонтную бригаду, насторожитесь и спросите мнение еще одного специалиста.

Не всегда речь идет о том, чтобы продать квартиру с предпродажной подготовкой дороже, чаще речь идет о том, чтобы продать быстрее, но, как известно, время – это тоже деньги!

Однажды мой коллега 9 месяцев продавал квартиру и никак не мог продать, хотя цена была дешевле аналогичных квартир. Когда он обратился ко мне за советом, я поехала и увидела, что в кухне имеется огромное пятно от залива сверху плюс в некоторых местах проглядывается плесень. Я порекомендовала снять квартиру с продажи и провести ремонт в кухне с целью удаления плесени и следов залива, а также поднять цену до среднерыночной. После ремонта квартира была продана в течение 2-х недель!

Сейчас на рынок поступают и квартиры в новостройках. Выгоднее ли для продавца сделать ремонт в квартире или продавать «полуфабрикатом», т.е. в том состоянии, в котором она сдана госкомиссии? Ремонт можно сделать за 500 тысяч, а можно за 3 млн. – все зависит от класса и качества квартиры и дома. Иногда я просто советую покрасить стены в белый цвет, так как квартира будет выглядеть чище, светлее и больше.

Покупатели бывают разные: кто-то считает, что лучше сделать ремонт под себя, а кто-то, что лучше выбрать понравившуюся квартиру и не заморачиваться со строителями и строительными хлопотами. Как тут можно однозначно сказать, что понравится покупателю?

Всем угодить все равно не получится, поэтому лучше обойтись минимально необходимыми действиями при подготовке квартиры.