Подготовлен по материалам системы ГАРАНТ.
Тел. 41-71-68.

Земельный участок принадлежит на праве собственности физическому лицу, отнесен к категории «земли населенных пунктов». Планируется заключение договора аренды, по условиям которого арендатор имеет право осуществлять на земельном участке строительство здания.

Может ли арендатору быть выдано разрешение на строительство? Установлены ли предельные сроки аренды земельного участка, принадлежащего на праве собственности физическому лицу?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендатору может быть выдано разрешение на строительство. По окончании строительства арендатор приобретает право собственности на возведенное за его счет здание. При прекращении договора аренды судьба здания будет решаться по соглашению между арендатором и арендодателем, а в случае спора – судом. Предельный срок аренды земельного участка, относящегося к категории «земли населенных пунктов», законом не установлен.

Обоснование вывода:
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

Право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов закреплено и в п. 1 ст. 40 ЗК РФ. Одновременно п. 1 ст. 41 ЗК РФ установлено, что землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Таким образом, арендатор имеет право осуществлять строительство на арендуемом земельном участке в соответствии с условиями договора аренды, с соблюдением градостроительных, строительных и иных норм и правил, требований о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).

В указанной норме не конкретизируется, на каком праве застройщику может принадлежать земельный участок*(1). Однако из нее и не следует, что застройщиками могут признаваться только собственники земельных участков. С учетом приведенных выше норм ст.ст. 40, 41 ЗК РФ, 264 ГК РФ, а также п. 3 ст. 5 ЗК РФ, застройщик может обладать земельным участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды*(2).

Судами также неоднократно указывалось, что застройщиками могут быть арендаторы земельных участков (смотрите, например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 N 17АП-10352/10, Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 N А40-45928/10-99-238)

При этом законодательством не предусмотрено специальных правил в отношении арендованных земельных участков, находящихся в частной, а не в государственной (муниципальной) собственности. Арендатор земельного участка, находящегося в частной собственности, также может быть застройщиком (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 по делу N А03-11128/2010, которое можно получить в сети Интернет, пройдя по ссылке: http://ras.arbitr.ru/PdfDocument/f5a26481-9dea-406c-ab6d-5827be5edf0c/А03 – 11128-2010__20110203.pdf).

Следовательно, получение арендатором земельного участка разрешения на строительство возможно. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Поэтому арендатор, получивший разрешение на строительство и в соответствии с условиями договора аренды за свой счет осуществивший строительство здания на арендуемом земельном участке, приобретает это здание в собственность.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В случаях прекращения договора аренды земельного участка, на котором расположен находящийся в собственности арендатора объект недвижимости, суды применяют ст. 272 ГК РФ (постановления ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2011 N Ф07-344/2011, ФАС Поволжского округа от 11.10.2007 N А65-2355/2007-СГ2-24, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2009 N 15АП-1435/2009; см. также Е. Грызыхина «О судьбе недвижимости, возведенной на чужой земле», «Право и экономика», N 9, сентябрь 2009 г.).

В соответствии со ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении указанного соглашения, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Срок, на который земельный участок может быть предоставлен в аренду застройщику, законом не регламентирован. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Предельных сроков аренды земель, относящихся к категории «земли населенных пунктов», законом не предусмотрено*(3).

К сведению:
Внесенным 03.04.2012 в Государственную Думу Федерального Собрания законопроектом N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривается такое ограниченное вещное право, как право застройки, то есть право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации, которое устанавливается на основании договора об установлении права застройки и может быть основанием для возведения на чужом земельном участке как одного, так и нескольких зданий и сооружений.


_______________________________________________________
*(1) В отличие, например, от Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 (утратил силу с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ), статьей 62 которого было предусмотрено, что разрешение на строительство – это документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

*(2) В ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...” перечень прав, на которых земельный участок может принадлежать застройщику, привлекающему денежные средства участников долевого строительства, значительно сужен – таким лицом может быть только собственник или арендатор (субарендатор) земельного участка (подробнее об этом смотрите: Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону N 214-ФЗ от 29.12.2004 г. ”Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. – Система ГАРАНТ, 2011).

*(3) Максимальный срок аренды (49 лет) установлен для аренды земель сельскохозяйственного назначения (ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).

В арбитражном суде находится дело о взыскании задолженности по договору строительного подряда, организация является истцом.

Суд удовлетворил ходатайство ответчика о назначении строительно-технической экспертизы. Потом ответчик ходатайствовал о повторной экспертизе, суд и его удовлетворил.

Экспертные заключения делала одна и та же организация. Кто должен оплачивать данные экспертизы (в договоре, по которому идёт взыскание, про проведение экспертизы ничего не сказано)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Обе экспертизы, о которых ходатайствовал ответчик, должен оплачивать он сам.

Обоснование вывода:
В соответствии с ч. 1 ст. 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. При этом АПК РФ не устанавливает какие-либо особенности выплаты денежных средств экспертам при проведении дополнительной и повторной экспертиз. Иными словами, в любом случае экспертизу оплачивает то лицо, которое заявило ходатайство о её проведении.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 15 постановления от 20.12.2006 N 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», до назначения экспертизы по ходатайству лица, участвующего в деле, суд определяет по согласованию с этим лицом и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицом, заявившим ходатайство о проведении экспертизы.

В случае неисполнения таким лицом обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд вправе вынести определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы.

Если же при названных обстоятельствах дело не может быть рассмотрено и решение принято на основании других представленных сторонами доказательств, выплата денежных средств эксперту производится за счет федерального бюджета; после проведения экспертизы суд вправе принять решение о взыскании в доход федерального бюджета подлежащих выплате эксперту сумм с лица, не исполнившего обязанность по депонированию.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации обе экспертизы, о которых ходатайствовал ответчик, должен оплачивать он сам.


К сведению:
Согласно ст.ст. 101, 106 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным расходам. В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны.

В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. При соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением (ч. 4 ст. 110 АПК РФ).