Общая характеристика рынка недвижимости Ульяновского региона

• Средний срок аренды – один год с последующим правом продления на новых условиях;
• неоднородные арендные ставки на:
  – торговые помещения – от 600 до 3000 руб./кв. м;
  – офисные помещения – от 175 до 700 руб./кв. м;
  – жилые помещения – от 1500 до 3000 руб./мес.
• Стоимость жилищной недвижимости колеблется от 10,9 до 16,5 тыс. руб./кв. м;
• На рынке аренды и продажи за последние два года наблюдался стабильный рост цен на 15-25% . Ожидается, что тенденция сохранится и в 2005 году.
  
  Торговая недвижимость
  В развитии торговой недвижимости г. Ульяновска можно выделить ряд характерных устойчивых тенденций:
• Уменьшение количества торговых площадей крупных и средних предприятий, охваченных сетью, и соответственно увеличение плотности торговых точек в районах города.
• Высокая плотность распределения розничных торговых точек и экстенсивный характер развития торговой розничной сети в целом.
• Отсутствие профессионального управления.
• Отсутствие современных систем вентиляции, кондиционирования.
• Отсутствие и недостаток мест парковки.
  
  В настоящее время можно говорить об активном становлении рынка коммерческой недвижимости в регионе. Сегмент торговой недвижимости занимает сегодня наибольшую долю на рынке коммерческой недвижимости региона. При этом сектор торговых центров является самым динамично развивающимся и перспективным для инвестирования.
  
  В ближайшее время возможен активный выход крупных сетевых операторов, в том числе федерального масштаба. Однако существуют некоторые трудности, которые оттягивают этот приход:
• недооценка потенциала региона;
• до недавнего времени отсутствие поддержки со стороны местных властей;
• жёсткая конкуренция с местными торговыми операторами;
• отсутствие площадей, с соответствующими количественными и качественными характеристиками.
  
  Основные тенденции в сегменте торговой недвижимости – наличие скрытого неудовлетворенного спроса на качественные торговые помещения, рост спроса на качественные торговые помещения, в среднесрочной перспективе прогнозируется миграция арендаторов из низкокачественных помещений в более качественные, преимущественно новые.
  
  Офисная недвижимость
  По нашим оценкам, специализированных бизнес-центров, соответствующих характеристикам современных, – сегодня в Ульяновске нет.
  
  Существующие офисные помещения имеют ряд недостатков:
• отсутствие технической возможности перепланировки помещений, не соответствующих требованиям эргономики;
• недостаточный объем либо отсутствие парковок;
• низкий уровень обеспечения внутренними коммуникациями (отсутствие кондиционирования, лифтов, достаточного количества телефонных номеров, выделенных линий интернет, современного электротехнического оборудования и др.).
  
  Направления развития предложения данного сегмента:
• Возобновление строительных работ на объектах долгостроя. Однако эти здания даже после значительной перепланировки не отвечают требованиям высококлассных бизнес-центров в полной мере, поскольку их характеристики не соответствует потребностям рынка.
• Нежилые помещения на первых-вторых-третьих этажах жилых зданий, переведенные из жилого фонда в категорию нежилых (не являются доминирующими и составляют явное меньшинство офисного фонда).
• Наиболее перспективное направление – создание новых офисных центров (в том числе путем сноса и застройки площадей в центральных районах города).
  
  Жилищная недвижимость
  Основные черты, характеризующие рынок жилой недвижимости Ульяновска:
• Низкие темпы строительства в последние годы.
• Большой разрыв графиков строительства и сроков ввода новых домов в эксплуатацию.
• Рост неудовлетворенного потребительского спроса на рынке первичного жилья.
• Рост цен на рынке вторичного жилья.
  
  Тем не менее, уже прослеживаются тенденции активизации жилищного строительства в Ульяновске, в частности, по программам доступного жилья.
  По данным консалтингового агентства KnightFrank, сегодня рынок жилья в регионах находится в стадии роста. На дальнейшее развитие жилого сегмента в каждом регионе будет влиять ряд факторов: социально-экономическая ситуация в городе, уровень доходов населения и их рост, развитость инженерной и транспортной инфраструктуры, отношение городской администрации к строительству и продаже нового жилья, привлекательность региона для иностранных и российских инвесторов и застройщиков.
  
  В настоящее время практически в каждом городе существует два класса жилья – элитное и типовое. К элитному жилью обычно относят новые, либо реконструированные дома в центре города или в районах, прилегающих к нему. К типовому – дома на окраинах и в менее престижных районах, строящиеся по типовому проекту. Существует и промежуточный класс – "индивидуальные проекты".

Подготовлено ООО "Взлёт-инвест"