Продолжение. Начало в №1(181) 2012 г.

Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию Президент Европейского трастового банка Андрей Крысин отметил, что Комитет за последние 10 лет неоднократно выступал в роли инициатора разработки и совершенствования правовой базы ипотеки, связующего звена между государственными структурами и банками. Все эти инициативы и предложения были направлены на развитие отечественного ипотечного рынка и неизменно воспринимались с интересом и пониманием всеми участниками рынка.

Достаточно сослаться на настойчивость Комитета в продвижении поправок к ФЗ «Об ипотеке», касающихся секьюритизации. Известно, что Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) в свое время активно возражала против секьюритизации с  балансов банков, допуская ее только с использованием SPV. Много усилий было вложено в разъяснение позиции банков о предоставлении им возможности секьюритизации с балансов банков. Результат этой работы сегодня налицо: из 6 сделок по секьюритизации, прошедших на российском рынке в 2011 году, три прошли с балансов банков.

За аргументами такого рода  стоят взвешенные оценки и рекомендации авторитетных экспертов, которые выдвигают свои предложения, базируясь на детальном анализе ситуации на рынке, учете зарубежного опыта и поиске взаимоприемлемых решений,  нацеленных на развитие рынка.      

Именно таким конструктивным настроем продиктована позиция и по такому важному вопросу как рефинансирование ипотечного кредитования. В этой связи Комитет  предложил АИЖК провести в феврале 2012 года совещание, целью которого должно стать определение оптимального формата участия максимального большого числа банков, работающих в ипотечном секторе, в программах по рефинансированию. Такой «мозговой штурм», по словам Андрея Крысина,  должен дать новый мощный импульс этой работе. А предметно обсудить есть что.

Достаточно сослаться на опыт американской Государственной национальной ипотечной ассоциации  «Джинни Мэй», которая уже почти полвека успешно работает с ипотечными ценными бумагами, и нынешний, т.н. ипотечный кризис ни в коей мере не сказался на её статусе и финансовой устойчивости...

Во многом  успешность бизнеса ассоциации объясняется тем, что в США государство  в лице федерального правительства решает социальные проблемы без нагрузки на бюджет, и вместе с тем, совместно с бизнесом. Такой подход объясняет, в частности, и солидные масштабы рынка ипотечных ценных бумаг в США (годовой оборот 600 млрд. долларов США), и высокий статус их котировки (на уровне суверенных ценных бумаг).

Разумеется, изучение зарубежного опыта  всегда полезно, однако заимствовать, адаптировать его в силу специфики конкретного рынка не всегда удается полностью.

Этими соображениями продиктованы мысли о целесообразности скорейшей реализации масштабной социальной задачи – предоставления доступного и комфортного жилья населению. В этом ключе понятны установки руководства страны на максимально возможное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако возможности достижения цели  в условиях рынка зависят от ряда объективных факторов (уровень инфляции и т.д.)

Не последний в этом перечне фактор – наличие на рынке источников рефинансирования. Анализ ситуации в ипотеке свидетельствует о все возрастающей доле на рынке крупных банков с государственным или квазигосударственным участием и вытеснении с него малых и средних банков, не имеющих соответствующих необходимых источников финансирования.  

Однако палитра рынка может и должна быть многоцветной, и в этом во многом залог ее устойчивости, с одной стороны, и, с другой – гарантия ее динамичного развития. Для достижения такой цели необходим механизм рефинансирования как база для привлечения инвесторов в этот сектор рынка.

Причем дешевая ипотека это далеко не синоним понятия «доступное жилье». Конкретно касаясь рефинансирования, Андрей Крысин подчеркнул, что без массового прихода инвесторов рынок ипотечных ценных бумаг не запустить, а, следовательно, и не  создать условия для снижения ставок по кредитам  до уровня, доступного массовому клиенту.

Инвесторам нужны гарантии успеха их бизнеса, перспективности их вложений. Банки – в основной своей массе средние и малые – готовы к участию в решении социальной задачи – ипотечном кредитовании и финансировании жилищного строительства. Однако без гарантии и поддержки со стороны государства этого достичь невозможно, по крайней мере, в обозримой перспективе.

Общеизвестно, что без первоначальных затрат масштабный рынок ипотеки  в нашей стране не запустить, как нельзя было на заре автомобилестроения  завести мотор  без многократного прокручивания ручки. Исходный импульс для запуска рынка может и должен быть дан специально создаваемыми для таких целей институтами развития рынка.

Как известно, АИЖК успешно работает на ипотечном рынке уже без малого 15 лет, накоплен большой опыт, наработан вполне заслуженный авторитет, обеспечивающий этому ведомству достойное место. Именно это делает АИЖК в глазах банков структурой, на которую смотрят с надеждой и которую воспринимают как двигатель для запуска рынка ипотечных ценных бумаг в нашей стране.

Возможно, возросшие масштабы деятельности Агентства диктуют целесообразность создания специализированной государственной структуры. Возможно, необходимо повысить требования к качеству андеррайтинга, к более жесткому и взыскательному отбору банков для включения в список партнеров Агентства, ориентируясь на качество такого взаимодействия. Возможно, настала пора масштабного проведения стандартизации ипотечных кредитов по всей стране. В этой связи поучителен американский опыт, где гарантии государства и стандарты кредитов, понятные инвесторам, делают ипотечный рынок выгодным и привлекательным для них.        

Все эти предложения, в случае их инициирования Агентством, будут всемерно поддержаны банковским сообществом, – подчеркнул Андрей Крысин.

Недавно предложенная рынку т.н. Программа № 2 АИЖК – нужна и полезна. Известно, что операторы рынка «голосуют» за нее подпиской и даже «переподпиской». И все же, отдавая должное большой и нужной работе АИЖК по разработке этой Программы, нельзя не отметить, что за ее гибкость банкам – ее участникам нередко приходится платить весьма высокую комиссию. И это происходит на фоне все более обостряющейся проблемы ликвидности на рынке.

В нынешних условиях с большой долей вероятности можно предположить, что сделки по секьюритизации для значительного числа банков могут оказаться убыточными, так как Программа №2 АИЖК рассчитана на секьюритизацию «старых» ипотечных портфелей, когда  кредиты выдавались по более высоким ставкам, чем сейчас.  

Аргумент, что бесплатных денег на рынке не бывает, понятен и приемлем. Это означает, что АИЖК, привлекая средства с рынка, лишено возможности работать себе в убыток. И это понятно.

Однако АИЖК может сказать свое весомое слово в обеспечении гарантий для рынка ипотечных ценных бумаг. Пример для изучения  и критического заимствования – котировки американских ипотечных ценных бумаг с рейтингом на суверенном уровне, подкрепленные платежами эмитентов (в размере 0,06% от размера выпуска ежемесячно) в специально созданный страховой фонд, деятельность которого сравнима с принципами работы Агентства по страхованию вкладов.  

Возможные формы реализации этого посыла могут быть различны: к примеру, достижение старшими выпусками ипотечных ценных бумаг уровня котировок суверенных обязательств с помощью АИЖК или под его поручительство и т.д.   Образно говоря, эффект уже упомянутой ручки для запуска двигателя может быть весьма впечатляющ и вполне достаточен даже на самом начальном этапе. Но этот эффект должен быть обеспечен.

Другими словами, если на сегодняшний день создается впечатление, что арсенал средств для масштабного запуска рынка ипотечных ценных бумаг исчерпан, есть смысл и побуждение коллективными усилиями АИЖК, банков, других заинтересованных сторон провести «мозговой штурм» по поиску новых эффективных инструментов в интересах развития рынка, – подчеркнул Андрей Крысин.

Представители банков, принявшие участие в обсуждении этого пункта повестки дня, поддержали изложенную позицию, отметив необходимость системного подхода в решении задач ипотечного рынка. В частности, в качестве аргументов такого подхода назывались такие уже успешно работающие проекты АИЖК, как, например, ипотечное страхование. Еще совсем недавно о нем говорилось как о характерной примете цивилизованного рынка, давно и успешно функционирующего за рубежом,  а сегодня деятельность дочерней структуры АИЖК – СК АИЖК уже положительно оценивается и признается отечественным рынком.

На вызовы рынка нужно отвечать адекватно и своевременно (так, например, на заседании было сказано, что объемы программ должны увеличиваться пропорционально росту рынка). Именно этот посыл можно рассматривать как целесообразность создания специализированных структур, нацеленных на поддержку рынка.

Как подчеркнули участники заседания,  системность и последовательность шагов АИЖК по развитию механизма рынка,  открытость в общении с участниками рынка будут всегда с пониманием встречены банками. В частности, такой подход важен на этапе разработки программ рефинансирования с тем, чтобы можно было бы максимально полно оценить возможности и потребности рынка и ответить на них с максимальным эффектом.

По итогам обсуждения третьего вопроса было принято решение аккумулировать наиболее актуальные проблемы развития рынка рефинансирования ипотеки для их предметного обсуждения на  совещании с АИЖК, назначенном на февраль 2012 года.