На очередном заседании Комитета АРБ по ипотечному кредитованию (далее – Комитет) под председательством президента Европейского трастового банка Андрея Крысина были рассмотрены вопросы:
– обсуждение поправок в Федеральный закон «Об ипотеке» (выступающий – директор юридического департамента АИЖК А.А.Волкова);
– обсуждение инициатив Страховой компании АИЖК (СК АИЖК) о внесении изменений в Инструкцию ЦБ РФ от 16.01.2004г.110И, Положение от 26.03.2004г. 254П, Налоговый кодекс РФ ст. 291, ФЗ 102 от 16.07.1998г. и Предложения об отказе банков от агентского вознаграждения при страховании ответственности ипотечных заемщиков или его максимальном снижении (выступающий – генеральный директор СК АИЖК Н.Н.Смирнова);
– обсуждение вопросов, связанных с ускорением развития рынка ипотечных ценных бумаг и рефинансированием (выступающий – председатель комитета АРБ по ипотеке, президент Европейского трастового банка А.В.Крысин).
На заседании присутствовали: от АИЖК – директор департамента риск-менеджмента и управления активами Максим Тумилович, от Страховой компании АИЖК – генеральный директор СК АИЖК Нина Смирнова.
В обсуждении вопросов приняли участие представители «Росбанка», «Райффайзенбанка», «Хоум Кредит энд Финанс банка», банка «УРАЛСИБ», банка «Дельтакредит», банка «Восточный экспресс», «Инвестторгбанка», «НОМОС – банка», банка «Открытие», «Совкомбанка» и др.
Директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова в своем выступлении отметила, что принятый Государственной Думой Федерального собрания РФ в третьем чтении закон «О залоге», одобренный 29 ноября 2011 года Советом Федерации, имеет важное значение для рынка ипотечного кредитования. В соответствии с этим документом вводятся нормы, влияющие на соблюдение баланса интересов кредитора и должника при обращении взыскания.
Основное в принятом документе: законодатель изменил подход к процедуре обращения взыскания жилого помещения, являющегося предметом ипотеки по ряду ключевых позиций.
Конкретно речь идет о следующем
Первое. Стороны процесса получили возможность использовать не только существующую схему обращения взыскания (решение суда, исполнительное производство), но и использовать внесудебный порядок реализации имущества, что должно значительно сократить срок реализации имущества, а значит сократить затраты и потери кредитора.При этом решение суда об обращении взыскания кредитор должен будет получать, тем самым законодатель защищает интересы гражданина. Сроки судебной процедуры в настоящее время не вызывают опасений, поскольку суды достаточно оперативно рассматривают данную категорию споров.
Второе. Одновременно с получением внесудебного порядка реализации жилого имущества должник имеет возможность получить конечность своего долга.
Комментируя пункт 5 статьи 61 ФЗ «Об ипотеке», Анна Волкова обратила внимание на неоднозначность данной нормы. В частности, особо было отмечено содержание второго предложения названного пункта Федерального закона.
Реализация этой нормы повлечет за собой необходимость создавать судебную практику в части определения даты, на которую необходимо фиксировать обеспеченное ипотекой обязательство, чтобы сравнить его со стоимостью предмета ипотеки.
Должнику необходимо будет учитывать, что в случае прекращения долга или его части, у должника возникает налоговая выгода. Следовательно, заемщик должен будет уплатить налог с полученной материальной выгоды.
Директор юридического департамента АИЖК подчеркнула, что закон открывает новые возможности при обращении взыскания, которые влияют на сроки всей процедуры. Это в свою очередь должно положительно сказаться на проблеме обеспеченности долга и следовательно на состоянии резервов для кредиторов и прогнозируемости долгов для заемщиков. По оценке Анны Волковой, данная норма фактически является предвестником законодательства о банкротстве физических лиц.
Что же касается значения принятого закона для банков, было отмечено, что вновь принятым законом предусмотрен судебный порядок рассмотрения исковых заявлений, а реализация имущества в свою очередь должна осуществляться либо по исполнительному листу, либо по соглашению сторон, заранее обговоренному в кредитном договоре.
Принявшие участие в обсуждении представители банков обратили внимание на целесообразность участия экспертов банковского сообщества в разработке такого рода правовых документов еще на стадии обсуждения концепции. В противном случае банки могут получить максимум рисков без обеспечения своей правовой защиты. При разработке таких документов одной из целей должен быть поиск компромисса в обеспечении баланса интересов кредиторов и заемщиков.
Важным и весьма существенным моментом является определение размера цены имущества, выставляемого на торги. Разумеется, цена всегда отражает ожидания продавцов, нередко при этом цена завышается. Определение оптимальной цены, ориентированной на рынок, было бы компромиссным и взаимоприемлемым решением для участников сделок с недвижимостью.
Был поднят вопрос об усилении взаимодействия банков с Федеральной службой судебных приставов. Активная роль ФССП в исполнительном производстве общеизвестна и признана. Однако, еще есть возможности для расширения этого взаимодействия.
Актуальной остается задача конструктивного диалога банков с Роспотребнадзором. Активность этого органа в отстаивании интересов потребителей – клиентов банков должна подкрепляться взвешенным анализом возникающих конфликтных ситуаций, которые, как показывает практика, могут быть улажены во внесудебном порядке. А если дело доходит до суда, то решены с соблюдением законных интересов всех сторон.
Звучали пожелания о возврате к практике участия нотариусов в сделках с недвижимостью, что повысило бы степень защищенности банков и снизило бы их риски. Необходимо учитывать, что в таком случае важно представлять четкие рамки ответственности нотариусов, а такого описания, как известно, пока нет... С другой стороны, взгляд на нотариат как на единственное окно в контакте банков с регистрирующими органами заслуживает внимания и изучения.
Практическая рекомендация банкам: внимательно изучать возникающую судебную практику с тем, чтобы в полной мере оценить значение для финансовых институтов принятого закона и целесообразность внесения возможных поправок.
Генеральный директор СК АИЖК Нина Смирнова отметила рост интереса банковского сообщества к страхованию ответственности заемщика, как к инструменту снижения убытков кредиторов при обращении взыскания в случае недостаточности средств после реализации предмета ипотеки.
Важным является и то, что наличие страхования ответственности повышает социальную защищенность заемщика на случай невозможности исполнять обязательства по возврату кредита, делает долг заемщика «конечным».
Но необходимо отметить, что сдерживающим фактором развития этого вида страхования является наличие условия единовременной уплаты страховой премии (статья 31 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данное условие существенно увеличивает нагрузку на заемщика на этапе получения ипотечного кредита и делает его менее доступным.
В связи с этим СК АИЖК инициировало внесение изменений в статью 31 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в том числе, в части отмены единовременной оплаты страховой премии заемщиком по договору страхования ответственности заемщика.
К настоящему времени возникла проблема, которая, по мнению СК АИЖК, может стать одним из препятствий в развитии данного вида страхования за счет резкого удорожания, которое может быть следствием взимания банками высоких комиссий (до 40%) со страховых компаний, осуществляющих данный вид страхования.
Чтобы избежать резкого роста стоимости ипотечного страхования (страхования ответственности заемщика) в текущей ситуации, целесообразен отказ от агентского вознаграждения за услуги, предоставляемые банком страховщику при заключении договоров по ипотечному страхованию либо установление его на минимальном уровне.
Учитывая социальную значимость ипотечного страхования СК АИЖК считает необходимым обратиться к банковскому сообществу с призывом сдерживать рост комиссионного вознаграждения по данному виду страхования.
Более того, это предложение находится во взаимосвязи с вновь принятыми изменениями в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что делает актуальным более детальный мониторинг ситуации. Законодательство с акцентом на возможное так называемое «обнуление долга» и другие аспекты банкротства физических лиц сопряжено с тем, что будет пересмотрен интерес на рынке к страхованию ответственности.
(Продолжение следует...)