Александр БЕЛОТУРКИН, независимый эксперт, заместитель председателя
Ульяновского ЖСК "Строй и живи"
Экономическое
и социальное содержание ипотеки
В ходе зимней сессии 2004 года Государственная дума РФ приняла пакет
законов по президентской программе "Доступное жилье", в том
числе касающийся развития системы ипотечного жилищного кредитования
(ИЖК). Эти законы и поправки к ним должны оказать серьезное влияние
на развитие ипотеки в России и сделать ипотечные кредиты более доступными
для населения.
Для ускорения процесса реализации государственной президентской программы
"Доступное жилье" на территории Ульяновской области необходимо
предпринять ряд комплексных мер. В первую очередь, это касается развития
региональной системы ипотечного жилищного кредитования, где должно быть
определено участие администрации области и областного бюджета.
Опыт регионов, где успешно развивается ипотека, показывает, что на один
"ипотечный" рубль из областного бюджета в регион привлекается
минимум 10 рублей федеральных средств по линии федерального Агентства
ипотечного жилищного кредитования (ОАО "АИЖК").
В свою очередь, на один рубль суммированных бюджетных средств начинают
привлекаться средства населения в пропорции 1:4 (это минимум). В общей
сложности, в системе ИЖК появляется минимум 55 рублей консолидированных
средств, которые не только помогают гражданам в решении их жилищного
вопроса, но и работают на экономику региона, являясь базой для наполнения
областной казны за счет налоговых поступлений.
К таким же результатам можем прийти и мы, и это в наших общих интересах.
Вопрос: "Как?"
Ответ: "Через эффективное использование того минимума бюджетных
средств, который может быть заложен в бюджете области". Должен
работать принцип: "минимум средств – максимум результата",
и применяться комплексный подход в развитии всех звеньев цепи жилищного
строительства, начиная от предоставления земельных участков, их инженерии,
самого строительства и, наконец, ипотечного жилищного кредитования.
Нежелательный прогноз и как к нему не прийти
Уже сегодня анализ ситуации показывает, что предполагаемая доступность
ипотечных кредитов для населения далеко не означает доступность самого
жилья. Если мы будем работать только над доступностью ипотечных кредитов,
оставляя в стороне развитие жилищного строительства, то придем к нежелательному
результату.
Президент поставил задачу увеличения объемов строительства к 2010 году
в два раза. Если этого не произойдет, рынок жилья будет отставать от
рынка ипотеки, и мы получим резкий рост цен на жилье. Отдельные тревожные
симптомы уже проявляются в тех регионах, где быстро внедряются ипотечные
схемы бюджетного происхождения. Срабатывает психологический фактор:
продавцы жилья, зная, что на рынке недвижимости появились "дополнительные"
ипотечные деньги, поднимают цены. В результате, жилье становиться недоступным.
В новых законах по "доступному жилью" делается попытка решить
задачу удвоения объемов строительства путем развития института девелопмента,
изменения налоговой системы и т.п. Применяемые законодательные меры
должны устранить самую главную проблему для строителей – получение земельных
участков под строительство с готовыми инженерными сетями. В свою очередь,
решение этой проблемы, как полагают специалисты, позволит сломать монополизм
на строительном рынке и снизить стоимость жилья на 40%, а если заставить
поставщиков услуг инвестировать собственные средства в строительство
коммуникаций – еще на 20%.
Сама по себе эта задача очень сложная, так как затрагивает еще и наше
пресловутое ЖКХ, поэтому одними законодательными мерами здесь не обойтись.
Необходимо развивать комплексные программы целевого финансирования строительства
жилья с участием как государства, так и коммерческих структур.
Комплексные программы, в которых предусмотрено взаимовыгодное сотрудничество
власти и бизнеса, будут обеспечивать быстрое формирование предложения
жилья на рынке недвижимости и, тем самым, изменять соотношение предложения
жилья к его спросу – в пользу предложения. И только в этом случае доступные
ипотечные средства смогут сделать жилье для нашего населения по-настоящему
более доступным.
Малозатратная модель развития системы ИЖК
Предлагаемая концепция развития системы ИЖК в Ульяновской области базируется
на стандартах федерального АИЖК. Чтобы начать деятельность по развитию
ИЖК в условиях нашего региона и с наибольшей эффективностью использовать
бюджетные средства, выделяемые на ипотеку, на первом этапе следует максимально
оптимизировать структуру участников регионального ипотечного рынка через
привлечение к работе уже действующих структур, профессионально занимающихся
своей деятельностью на рынке недвижимости.
В данной концепции, бесспорно, ведущая роль оператора ИЖК принадлежит
администрации области, иначе будет трудно сохранить социальный аспект
ипотечной программы. Сервисные и агентские функции (другими словами,
основная работа с людьми) передаются аккредитованным профессионалам
рынка недвижимости.
Четкое распределение функциональных обязанностей между исполнителями
ипотечной программы, использование принципа полной прозрачности финансовой
деятельности и жесткий контроль со стороны исполнительной и законодательной
властей позволят обеспечить надежность и увеличить эффективность всей
региональной системы ИЖК.
При данном подходе интересы сторон четко обозначаются в следующем:
– использование такой схемы взаимовыгодного сотрудничества даст возможность
Исполнительной власти сделать старт Ульяновской ипотечной программы
малозатратным и одновременно действенным, так как не нужно будет тратить
средства и время на "раскрутку" вновь создаваемой структуры.
Это позволит быстро приступить к реализации программы и получить ощутимый
социально-экономический эффект;
– интерес к сотрудничеству в программе ИЖК со стороны профессионалов
рынка недвижимости (бизнеса) состоит в расширении сферы предлагаемых
услуг населению.
Объективное мнение
Из большого числа организаций, работающих на рынке недвижимости с рассрочкой
и кредитами, заметно выделяется Союз профессионалов рынка недвижимости
(СПРН) и его члены: Ульяновский ЖСК "Строй и живи" (действительный
член Международной Ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного
кредитования – МАИФ, г. Москва), ЗАО "Центр недвижимости",
агентство недвижимости "Жемчужина России -ДАН" (г. Димитровград)
и Димитровградский ЖСК "Жемчужина". Например, Ульяновский
ЖСК "Строй и Живи" имеет трехлетний положительный опыт работы
с населением по приобретению жилья в рассрочку, методику, признанную
во многих регионах России и даже за рубежом, и наработанную базу, которую
было бы разумно использовать региональному ипотечному оператору в своей
деятельности.
Ульяновский ЖСК "Строй и живи" совместно с комитетом по делам
молодежи администрации Ульяновской области и ЗАО "Центр недвижимости"
является разработчиком областной целевой программы "Молодой семье
– доступное жилье" на 2005-2010 годы. Хочется отметить, что в этой
программе (впервые в практике подобных программ) прописан накопительный
механизм, который позволит при минимуме бюджетных средств увеличить
ее эффективность.
Еще до начала реализации ульяновская молодежная программа была высоко
оценена ведущими специалистами аналогичных действующих программ в республиках
Мордовия и Татарстан, а также управлением по делам молодежи Федерального
агентства по образованию.
В нашем регионе ипотеку нужно стимулировать
Сейчас рынок ипотеки еще очень молодой и от общего рынка недвижимости
России составляет несколько процентов. Тем не менее, не учитывать рост
объемов выдаваемых населению ипотечных кредитов нельзя, потому что данные
финансовые средства приходят на рынок сразу, а на строительство необходимых
объемов жилья требуется, как минимум, год-два. Поэтому, чтобы через
два года (когда пойдут действительно большие объемы ипотечных средств)
нам не получить скачка цен, необходимо развивать строительство уже сейчас.
Тем не менее, это не означает, что в нашем регионе стоит сдерживать
развитие ипотеки. Напротив, ее необходимо стимулировать, потому что
заложенные в областном бюджете средства на развитие системы ИЖК позволили
бы приблизить следующие основные цели:
– вовлечение банков и других участников рынка в процесс ипотечного кредитования;
– снижение стоимости кредитов для населения;
– упрощение процедуры выдачи ипотечных кредитов;
– уменьшение кредитных рисков;
– введение льготного режима налогообложения для участников системы ИЖК;
– развитие рынка ипотечных ценных бумаг.
Решение "ипотечного" вопроса позволит нашему региону привлечь
дополнительные (значительные) финансовые ресурсы из федерального бюджета,
даст возможность жителям Ульяновской области получать более доступные
ипотечные кредитные средства на покупку и строительство собственного
жилья и снизит остроту социально-значимого жилищного вопроса.
Послесловие
"-Единственным выходом из этой непростой ситуации (которая сложилась
в сфере ипотеки – прим. авт.), – как сказал, подводя итог круглого стола,
аудитор Рябухин, – может служить комплексная реформа жилищно-строительного
сектора, увязанная с другими реформами – бюджетной и местного самоуправления,
разграничением полномочий между федеральным центром, регионами и муниципалитетами.
Только с помощью законодательной базы и усилий местных властей можно
разрушить монополии на строительных рынках, сформировать целостную и
жизнеспособную систему обеспечения граждан доступным жильём, а заодно
и повысить качество работы жилищно-коммунального комплекса-" (из
статьи "Ключ к доступному жилью" в журнале "Финансовый
контроль" ¦1 (38) 2005).