Современный рынок недвижимости представляет собой достаточно сложную систему. Наиболее точно спрогнозировать текущую ситуацию на рынке недвижимости — дело номер один для его участников, важно четко представлять себе перспективы его развития.

Строительная отрасль пытается оправиться после кризиса, наиболее сильно ударившего именно по ней. Снижается и потребительский спрос среди населения. Какие меры предпринимаются для улучшения сложившейся ситуации в Ульяновске, как обстоит дело с новостройками и ценами на них, что собой представляет потенциальный покупатель жилья сегодня — на эти и другие вопросы отвечают ведущие эксперты недвижимости.

Геннадий Моисеевич Стерник, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова

Ферид Шакирович Аюпов, Президент ГК «Симбирский дом», Почетный строитель России, Председатель исполкома УОТНКА, Кандидат экономических наук

Алексей Николаевич Краснеев,  специалист по кредитованию ЗАО «Центр недвижимости»

Наталья Викторовна Ярсина,  сертифицированный Российской Гильдией Риэлторов аналитик рынка недижимости

Как складывается ситуация на рынке недвижимости сегодня и каковы дальнейшие перспективы?

Геннадий Стерник:
— По данным наших аналитиков, во всех регионах России на вторичном рынке с начала года идет восстановление объемов продаж и медленное, колебательное повышение цен. На рынке новостроек ситуация значительно сложнее: все еще не преодолено недоверие покупателей к застройщикам, банки все еще неохотно кредитуют строительные проекты, продажи все еще чрезвычайно низки, цены предложения от застройщиков хоть и растут, но рынок их не принимает.

Инвестиционный коллапс все еще не преодолен, новые стройки исчисляются единицами, объем ввода жилья еще год-два будет снижаться. Несколько лучше ситуация в тех регионах, где застройщики смело пошли на снижение цен наравне с вторичным рынком. А вот в Московском регионе, где снижение было наименьшим, несмотря на явное восстановление покупательского спроса, рынок пока не отыграл кризисную ситуацию.

Наталья Ярсина:
 — Сегодня можно говорить о том, что первичный рынок жилья в Ульяновске выходит из кризиса: стройки разморожены, ведется строительство новых объектов.
 
Изменились и предпочтения покупателей: всем хочется жить в новых современных квартирах, поэтому спрос на новостройки будет только расти. Устойчивым спросом пользуется массовое жилье — квартиры типовых планировок с небольшой площадью. Наиболее востребовано среди покупателей сейчас так называемое жилье «эконом класса» – это стандартные квартиры типовых серий – 75, 75А, 90, 90А. Между тем, на рынке новостроек преобладают квартиры  улучшенных планировок с большой площадью.
 
На наш взгляд, возможны два варианта развития ситуации на первичном рынке жилья до конца 2010 года:
1-й вариант (оптимистический и наиболее вероятный):
ценовая стабилизация в летний период и небольшое повышение цен осенью этого года. Для этого существуют следующие предпосылки:
увеличение вкладов населения в коммерческих банках (что может служить первоначальным взносом при покупке новостройки в кредит);
создание и расширение программ кредитования новостроек;
ограниченное предложение доступного нового жилья;
принятые изменения к закону, направленные на защиту прав дольщиков.

2-й вариант (пессимистический): ценовая стабилизация в летний период и снижение цен осенью этого года.
Единственной предпосылкой для этого может служить возможное обострение мирового экономического кризиса осенью этого года.

Что собой представляет потенциальный покупатель жилья сегодня? Существуют ли различия между московским покупателем и покупателем, живущим в регионе?

Геннадий Стерник:
— Покупатель жилья сегодня – это не просто человек, решающий свою жилищную проблему. Это человек, который:
- поверил в то, что экономика России и региона восстанавливается;
- уверен в том, что его жизненные позиции уже не ухудшаться;
- понес свои отложенные сбережения на рынок, но при этом выбирает квартиру по критерию минимальной цены при заданном минимально удовлетворительном уровне качества и размера.

Сегодня даже в Москве, даже в секторе элитной недвижимости вдруг стали востребованы малогабаритные квартиры (при той же цене кв. метра полная цена меньше). Тем более это характерно для других регионов, где уровень доходов и сбережений ниже.

Наталья Ярсина:
— Человек, решивший приобрести жилье, прежде всего, уверен в своем завтрашнем дне. Именно по этой причине можно отметить причины снижения покупательского спроса в регионе:
сокращение инвестиционных денег у населения, которые направлялись, в основном, на покупку новостроек;
ожидание дальнейшего падения цен;
ограниченное кредитование новостроек;
недоверие к застройщикам: проверка надежности и более внимательный подход к выбору застройщика.
 Доверие покупателей к застройщикам будет зависеть от  действий самих застройщиков.

Как развивается рынок элитной жилой недвижимости в сравнении с общими темпами роста рынка жилой недвижимости? И какой из «элитных» проектов является самым ярким, престижным?

Геннадий Стерник:
— На этот раз, в отличие от других сложных лет (1998, 2004, 2007) в Москве рынок элитного жилья упал в ценах предложения больше, чем другие сегменты, но зато первым начал восстанавливаться.

Ферид Аюпов:
— По сравнению с прошлым годом ситуация на рынке элитной жилой  недвижимости улучшилась, в этом полугодие прослеживается значительное увеличение спроса. На  темпы строительства повлияло возобновление доступных программ  ипотечного кредитования.

Одним из ярких проектов престижного строительства, на мой взгляд, является строительство клубных жилых домов компанией «Симбирский дом». Главное отличие этих домов — оригинальное архитектурное решение, которое  удивительным образом сочетает в себе современный дизайн и архитектурный стиль старого Симбирска. Более того, клубные дома строительной компании «Симбирский дом» имеют такие преимущества, как месторасположение в центральной части города, свободная планировка, закрытая территория, автомобильный лифт-паркинг и эксплуатируемая кровля.
Получить более подробную информацию о покупке квартиры в клубном доме можно по тел.: 44-46-46 и 733-833.

Каковы цены на рынке новостроек и вторичного жилья?

Геннадий Стерник:
— Средняя удельная цена жилья на рынке новостроек в Москве 195 тыс.,
в Московской области 62,5 тыс. руб./кв. м. На вторичном рынке соответственно 160 тыс.
и 72 тыс. руб./кв. м.

Наталья Ярсина:
— На первичном рынке жилья с декабря 2008 года по май 2010 года средняя по городу цена предложения 1 кв.м квартир-новостроек снизилась с 36 200 рублей до 30 000 рублей или на 17%. В апреле-мае текущего года средняя цена 1 кв.м стабилизировалась.

С января по март 2010 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилых помещений по Ульяновской области выросло в 1,8 раз, при этом объем зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве сократился в 2 раза.

Как оцениваются предложения на рынке новостроек и вторичного жилья?

Геннадий Стерник:
— Если вопрос об оценке объема предложения, то надо сказать, что в последние месяцы на рынок вышел не только отложенный спрос, но и отложенное предложение (инвестиционные квартиры, залоговые квартиры, просто дозревшие до выхода на рынок продавцы своих квартир). Вследствие этого, несмотря на увеличение объема продаж, объем предложения пока не уменьшается.

Наталья Ярсина:
 — По данным Ульяновского Мультилистингового Сервиса, среди предлагаемых на продажу квартир-новостроек преобладают однокомнатные и двухкомнатные квартиры.



Основной удельный вес (63% всех предложений) занимают квартиры-новостройки улучшенных планировок.



Наибольший объем предложений квартир-новостроек (40% всех предложений) сосредоточен в Засвияжском районе города (Дальнее Засвияжье). В Ленинском районе города предлагается на продажу 35% всех квартир-новостроек. Наименьшее количество квартир-новостроек в продаже находится в Новом Городе.

Какие федеральные программы по обеспечению жильем существуют или разрабатываются?

Геннадий Стерник:
— Федеральные власти и их уполномоченные агенты (АИЖК, Фонд РЖС, ВТБ) приняли ряд интересных решений по улучшению условий кредитования застройщиков, ипотечного кредитования покупателей новостроек, снижения затрат на доступ к земельным участкам и т.д. – все это в течение 1-2 лет должно дать свой эффект и положительно отразиться на развитии жилищного строительства, без необоснованного повышения цен.

Наталья Ярсина:
— На рынок новостроек может оказать влияние внесение изменений в Федеральный закон №214 о долевом участии в строительстве. Принятые изменения к закону должны только укрепить доверие покупателей к застройщикам.

Но у застройщиков, которым нужно будет приводить в порядок всю документацию по объектам, могут возникнуть сложности с финансированием строек. Эти застройщики могут временно приостановить реализацию проектов, либо поднять цены.

По нашим оценкам, таких застройщиков в городе немного. Большая часть объектов реализуется по договорам долевого участия в строительстве, поэтому на инвестиционной активности рынка поправки к закону отразиться не должны.

Что нового в ипотечном кредитовании?

Алексей Краснеев:
— Не так давно наша компания заключила договор о сотрудничестве со вновь открывшимся в Ульяновске банком КБ «ОТКРЫТИЕ», что дает дополнительные возможности для клиентов ЗАО «Центр недвижимости». Как правило, для того чтобы оформить ипотеку необходимо внести первый взнос не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья, что в некоторых ситуациях весьма затруднительно для заемщика. С помощью кредитной программы Банка «ОТКРЫТИЕ» стала доступным покупка недвижимости без первого взноса. Обычно такие кредиты оформляются под залог недвижимости, имеющейся в собственности заемщика.

В нашем случае, даже если у заемщика нет собственности, он может взять кредит под залог собственности его близких родственников, например, родителей. Процентная ставка при этом очень привлекательна.

Полученный кредит можно использовать не только на покупку квартиры, но и на другие цели: строительство, ремонт и благоустройство жилья, потребительские цели. Особенно интересно, что эта программа позволяет брать кредиты на покупку квартир в новых домах на стадии строительства, пока дом ещё не введен в эксплуатацию и, соответственно, цены на такие объекты снижены, что существенно экономит бюджет заемщика.

Хотелось бы еще отметить, что только клиентам ЗАО «Центр недвижимости» предоставляется возможность снизить комиссию банка за выдачу кредита от существующих базовых условий.

Для получения более подробной информации ждем вас в Центре ипотечного кредитования по адресу: г.Ульяновск, ул. Радищева, 3, тел. 44-26-26 с 9.00 до 18.00, в субботу с 10.00 до 13.00.

Как сегодня на практике используются сертификаты для получения жилья?

Алексей Краснеев:
— Существующая государственная программа по выдаче жилищных сертификатов помогает многим сегодня решить жилищную проблему. Наиболее часто на практике используются сертификаты для военнослужащих, участников войны. Действие сертификата составляет всего 6 месяцев, за это время надо успеть и подготовить квартиру,  и договориться с продавцом, и оформить документы, что на практике оказывается сложнее, чем кажется. Одной из главных проблем является то, что продавцу приходится ждать деньги за проданное жилье иногда несколько месяцев.

ЗАО «Центр недвижимости» знает специфику работы с жилищными сертификатами во всех деталях и имеет достаточно большой опыт в применении сертификатов при покупке квартир, в том числе и с использованием кредитных средств. Поэтому, клиенты, обратившиеся к нам, успешно решают свои задачи.

Сертификат «Материнский капитал» также очень часто используется на погашение полученных кредитов и займов на жилье. Досрочное (до достижения ребенком трехлетнего возраста) использование сертификата разрешено только на погашение кредитов и займов, оформленных до 31 декабря 2010 года. С начала следующего года сертификат можно будет использовать только по достижению ребенком трехлетнего возраста. В связи с этим рекомендую определенной  категории граждан оформить ипотеку до конца 2010 года.


Информационно-аналитический журнал «Недвижимость Ульяновска» предлагает вам озвучить свою точку зрения о развитии строительной отрасли в Ульяновске в форме виртуального круглого стола.

Дополнительную информацию о теме следующих выпусков вы сможете получить в редакции журнала, расположенной по адресу: ул. Радищева,3, и по тел. 414-818; отправить материал по e-mail: 414818@ul.real-estate.ru, mag@centre2.real-estate.ru

Продолжение следует…

Улучшить жилищные условия для 2590 молодых семей

24 июня на заседании Правительства Ульяновской области была утверждена концепция областной целевой программы «Обеспечение жильём молодых семей» на 2011-2015 годы.

Благодаря реализации программы «Обеспечение жильём молодых семей» с 2006 года жилищные условия удалось улучшить 285 семьям, что явно недостаточно. В период с 2011 по 2015 год в регионе предполагается улучшить жилищные условия для 2590 молодых семей – не менее, чем 518 семьям ежегодно.

Предоставление социальных выплат ежегодно 518 семьям позволит за пятилетний срок реализации программы ликвидировать имеющуюся очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий молодых семей, и предоставить социальные выплаты молодым семьям, вступающим в программу после 2011 года.

В 2011 году из областного бюджета на эти социальные выплаты планируется выделить не менее 40 миллионов рублей, а в последующие четыре года предполагается постепенное увеличение финансирования. Губернатор поставил перед Министерством образования области задачу подготовить проект новой программы к 1 ноября текущего года.