Какие сюрпризы могут ожидать арендатора при заключении договора аренды помещения? Существует ли возможность заранее застраховать себя от повышения арендной ставки? Как это сделать? Каких еще «подводных камней» должен остерегаться арендатор и на какие пункты договора стоит обращать пристальное внимание? Договоры аренды и субаренды объектов коммерческой недвижимости можно разделить на краткосрочные, которые заключаются на срок не более 11 месяцев, и долгосрочные, заключенные на год и более.

Короткие встречи

На законодательном уровне за сторонами, заключившими договор аренды на срок от года и более, закреплено обязательство регистрирования подобного договора в органах Росреестра. Договор же, заключенный менее чем на один год, государственной регистрации не требует.

Что касается плюсов и минусов краткосрочного и долгосрочного договоров, то здесь можно отметить, что краткосрочный договор аренды заключать гораздо проще по причине отсутствия необходимости прохождения отнюдь непростой процедуры регистрации. Но и определенные риски существуют. Например, у арендатора существует риск того, что по окончании срока действия договора, заключенного на 11 месяцев, арендодатель может отказаться от заключения договора на новый срок, не смотря на то, что в законе преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок у добросовестного арендатора. Но не всегда данное право работает на практике...

Краткосрочные договоры аренды, как правило, заключаются на помещения, имеющие небольшие площади, ориентировочно до 200 кв.м., по причине, что довольно часто бывают случаи, когда компания-арендатор только начинает свою деятельность, соответственно, имеет небольшой штат сотрудников, определенные ограничения по бюджету. При таких условиях компания ищет себе офис в аренду площадью 50-100 кв.м.

По прошествии почти года компания либо укрепляется на рынке и расширяет штат сотрудников, либо, наоборот, сворачивает свою деятельность. В обоих случаях компания освобождает офис, потому что ищет помещение большей площадью, либо закрывается.

Иная картина с долгосрочными договорами аренды. Необходимость заключения такого договора возникает при аренде помещений площадью от 200 кв.м. и до нескольких тысяч кв.м., поскольку, компания-арендатор, которая ищет помещение такой площадью уже обладает и достойной деловой репутацией и имеет достаточное количества денежных средств для оплаты аренды. Такому арендатору интересно найти достойное помещение и заключить договор аренды лет на пять, а не заключать договор на 11 месяцев, после окончания срока действия которого существует риск неподписания договора аренды на новый срок. Минусом данного договора является государственная регистрация. Но учитывая, что арендатор гарантированно берет в пользование помещение, например, в 2000 кв.м. и будет ежемесячно платить арендодателю довольно существенную сумму, отсутствие государственной регистрации не является таким уж критичным.

В отношении договоров субаренды помещений действуют те же условия, что и при заключении договора аренды. Особенностью заключения договора субаренды является необходимость проверки наличия права арендатора сдавать помещение в субаренду. Такое право или, наоборот, не наделение таким правом, прописывается в договоре аренды между арендодателем и арендатором. Кроме того, договор субаренды не должен по сроку действия превышать договора аренды.

И краткосрочный, и долгосрочный договоры аренды имеют свои плюсы и свои минусы. Важно лишь то, насколько те или иные плюсы, минусы критичны для обеих сторон договора и насколько стороны готовы идти на компромиссы.

Руководство к действию

В прошлом году арендодатели порадовали арендаторов снижением платежей по аренде офисных помещений. Однако, уже по итогам первого квартала 2010 года, стало наблюдаться изменение ситуации. Произошло увеличение платежей в рамках долгосрочных договоров, которые в разгар кризиса были заключены на весьма выгодных для арендаторов условиях.

Основная масса арендодателей являются добросовестными и не выходят за рамки заключенного с арендатором договора аренды. А арендаторы, в свою очередь, еще на стадии согласования договора аренды стараются снять все спорные вопросы и исключить саму вероятность двойной трактовки того или иного положения договора аренды.

Следует обращать внимание на пункт, в котором прописывается индексация. Как правило, пункт об увеличении арендной ставки выглядит следующим образом: «Арендодатель имеет право изменить ставку аренды не более чем на Х% не чаще 1-го раза в год». Поэтому если текущие рыночные цены выросли, собственник повышает ставку на оговоренный в договоре %.

Большинство долгосрочных договоров заключаются с индексацией 6-10% в год. Если же пункт индексации в договоре отсутствует, то лучше его внести во избежание возникновения в будущем конфликтных ситуаций.

Существует и вариант избегания повышения арендной ставки. Для этого в договоре должно быть прописано, что индексация арендной ставки в течение всего срока аренды или в течение какой-то части срока аренды не предусматривается. Например, у арендатора договор аренды заключенный сроком на 3 года. В договоре существует пункт, в котором говорится, что индексация арендной ставки в течение первого года срока аренды не предусматривается. Таким образом «сюрпризов» не будет.

Стоит обратить внимание на сам предмет договора, а именно, на адрес объекта, перечень помещений, совпадение площадей помещений с документами БТИ и пожеланиями арендатора. Обязательно нужно проверить совпадение реальной планировки помещений и планировки, указанной в документах БТИ. Если фактическая планировка не совпадает с планировкой, указанной в документах БТИ, арендодатель имеет право потребовать от арендатора за свой счет восстановить планировку в соответствии с документами БТИ.

Наконец стоит очень внимательно изучить раздел, касающийся арендной платы и порядка ее внесения, раздел, в рамках которого регламентируется порядок возврата помещений по истечении срока аренды, и пункты обязательств в которых прописывается, кто должен следить за состоянием помещения, процедура уведомления арендодателя в случае аварии в инженерных сетях.