Все новые землевладельцы продают участки без подряда на строительство. С одной стороны, самостоятельное строительство дома частному застройщику выгодно, поскольку обходится значительно дешевле: в этом случае стоимость дома в разы меньше по сравнению с покупкой готового. Говоря о преимуществах покупки земельного участка без подряда, следует отметить, что покупатель может сам выбрать и привлечь к строительству подрядчика, построить коттедж по индивидуальному проекту. Кроме того, он может лично контролировать ход и качество строительства.
Недостатком покупки участка без подряда является то, что новому собственнику участка придется самому заниматься всеми вопросами, связанными со строительством дома: получение разрешительной документации, организация строительства дома, сдача в эксплуатацию и оформление в собственность. В этом случае достаточно высока вероятность затягивания сроков реализации проекта. И главное – все расходы по созданию инженерной и дорожной инфраструктуры лягут на плечи частных застройщиков.
Приобретая земельные участки, частные застройщики не всегда понимают, что они на самом деле покупают. Будущие домовладельцы надеются, что в новом коттеджном поселке обязательно будут подведены инженерные сети, сделаны добротные подъездные и внутрипоселковые дороги. Но немногие подозревают, что прокладка инженерных коммуникаций стоит очень больших денег. Например, на внешние инженерные сети и инженерную инфраструктуру поселка затраты могут составить по скромным подсчетам от 500 тыс. до 1,5 млн. руб. из расчета на 10 соток.
Больше всего рискуют покупатели участков без подряда в тех поселках, где продаются земельные делянки в чистом поле без «инженерки» и даже без временных дорог. Когда и на каких условиях будут производиться работы по прокладке инженерных коммуникаций, без которых невозможно нормально вести строительство, внятного ответа продавцы не дают. Такими проектами занимаются непрофессиональные девелоперы, которые никогда не занимались этой деятельностью. На самом деле они планируют реализовать только часть участков без подряда, чтобы за счет средств от их продажи финансировать работы по освоению поселка, а решив эту задачу, остаток участков застраивать самостоятельно, зарабатывая на строительстве домов.
Ситуация с массовым предложением земельных участков под малоэтажное жилищное строительство, активно пропагандируемое в последнее время государством в качестве панацеи для решения вечной жилищной проблемы, для Ульяновска достаточно нова. Разумеется, есть положительные примеры массовой коттеджной застройки в городе: поселок Рыбацкий, село Луговое и знаменитая «Санта Барбара». Но следует заметить, что строились они задолго до кризиса, и ситуация на рынке недвижимости сейчас совершенно иная. Подтверждение тому – печальный опыт самых «продвинутых» регионов в коттеджном строительстве – Подмосковья, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Чувашии. Там владельцы земельных участков без подряда оказались брошенными на произвол судьбы. Самая напряженная ситуация сейчас в Подмосковье, где возникли коттеджные поселки (по оценкам экспертов рынка недвижимости – до 75% от общего числа вновь сформированных), которые надолго обречены остаться необитаемыми.
Ниже приведем некоторые рекомендации для покупателей участков без подряда, дабы предостеречь их от опасности приобрести бесперспективный участок и подстраховаться от того, чтобы не получить главную болезнь застройщиков участков без подряда – «долгострой». Не редки случаи, когда люди, построив коттедж и обустроив приусадебную территорию, годами живут в окружении захламленных строительным мусором площадок, вынуждены ездить по разбитым КАМАЗами грунтовым дорогам без элементарного освещения. Специалисты по недвижимости и частные застройщики, испытавшие на собственном опыте «прелести» такой жизни, советуют покупать землю в поселке, уже застроенном на три четверти, в котором предлагаются участки с подрядом на строительство или уже с готовым домом.
Перед покупкой участка нужно сделать «рекогносцировку на местности»: осмотреть наличие инженерных сетей и дорог или оценить перспективы их строительства в ближайший год. Все проекты предполагают перспективу подключения коммуникаций в течение года-двух. Это на бумаге, а в действительности все проблемы по «инженерке» владельцы земель перекладывают на покупателей наделов. Отлично, если рядом с поселком есть трансформатор с мощностью, необходимой для электроснабжения будущего поселка, и газораспределительный пункт, от которого в технических условиях есть разрешение на газоснабжение. Перспективный поселок должен быть огорожен забором по всему периметру, к поселку должна быть проложены подъездные, а между участками – внутрипоселковые дороги из щебня или гравия.
Если ни коммуникаций, ни дорог нет, но участок все-таки хочется купить, то тогда будет не лишним спросить у продавца посмотреть технические условия на присоединение энергоресурсов и сводный план инженерных сетей будущего поселка, а также разрешение на строительство. Попытки продавца уклониться от этой просьбы должны насторожить покупателя и стать сигналом призадуматься, прежде чем заключать договор с таким собственником земли.
Перед покупкой участка необходимо выяснить статус земли: в документах должно быть обязательно указано, что земля имеет статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или дачного строительства. В противном случае на ней нельзя будет строить коттеджи. Юристы советуют обязательно проверить участок на юридическую «чистоту»: участок должен находиться в собственности продавца. Не стоит покупать участок, находящийся в долгосрочной аренде на 49 лет. Земельный участок не должен находиться в природоохранной зоне или рядом с ней: не исключена вероятность расширения в будущем этой зоны, что может повлечь наложение ограничений на купленный участок или, не дай Бог, – его конфискацию. Пример тому – события в московском «Речнике».
Все продавцы земельных наделов говорят, что прокладка инженерных сетей начнется только когда подавляющее число участков будет распродано, а прокладкой коммуникаций должны будут заниматься сами новые собственники земельных наделов. В этом случае для того, чтобы проложить коммуникации самостоятельно и не пропасть поодиночке, необходимо будет создавать товарищества индивидуальных застройщиков и действовать сообща.
Организовать сбор целевых взносов на это строительство могут созданные из покупателей некоммерческие объединение – потребительское общество (ПО), товарищество индивидуальных застройщиков (ТИЗ), некоммерческое партнерство (НП), дачное некоммерческое партнерство (ДНП), товарищество собственников жилья (ТСЖ). Такие объединения также могут выполнять функции заказчика – застройщика, т.е. привлекать подрядные строительные организации для строительства сетей и комплексов коттеджей (что может существенно снизить расходы).
Лето – самое лучшее время пускать корни. И для этого мы подготовили благодатную почву. Одно из направлений ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ» на рынке недвижимости – земельные участки. Еще больше предложений на нашем сайте http://ec.real-estate.ru. Тел. 41-05-05.