ГУД разработала новую классификацию офисных зданий

15.12.2009 12:00

Пилотный проект классификации офисной недвижимости по системе Гильдии управляющих и девелоперов реализуется в Екатеринбурге. Первые сертификаты классности будут вручены местным объектам в рамках итогового саммита в декабре 2009 г. Участие в сертификации будет добровольным.

Сегодня в регионах России – разные требования к разным классам офисной недвижимости, разное состояние рынка и разные арендные ставки. При этом все выполняют какие-то правила, спокойно адаптируя их под себя: привычные А, B, C и D дополняются промежуточными А+, А-, А1, А2 и так далее в каждом из классов. Новая классификация ГУД призвана разрешить сложившуюся неразбериху и путаницу.

«В действующей сегодня «классификации» бизнес-центров слишком много различий и слишком много трактований, запутывающих и разрушающих систему. У нынешнего положения вещей базовые предпосылки неверные, неправильная сама система получения бизнес-центром класса, – комментирует Алексей Лушников, Председатель совета директоров группы компаний «БестЪ» и руководитель проекта создания классификации офисной недвижимости в ГУД. – Кроме того, классификация, которой все стараются пользоваться сейчас, предложена рынку брокерами (большими иностранными и российскими) и составлена под их нужды. Мы даем рынку девелоперскую классификацию, удобную и взвешенную. Основная идея – предложить понятные федеральные правила разделения бизнес-центров на классы с необходимым перечнем региональных дополнений при обязательной оценке независимой экспертной комиссией. Главное – Гильдии и рынку нужна своя классификация, собственный продукт».

Согласно новой классификации ГУД, предлагается выделить четыре основных категории офисных зданий – А, В+, B-, С. Для каждой категории разработан свой набор обязательных составляющих, распределенных по группам.

Например, бизнес-центр класса А должен профессионально управляться сторонней компанией. И этот параметр – обязателен, а не факультативен, как раньше. Также обязательно наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем. Для класса В+ это уже факультативное требование.

Архитектурные подрядчики офисных центров класса А должны иметь дипломы известных профессиональных конкурсов, быть отмечены сторонними экспертами. До этого из критериев классификации можно было легко исключить важные пункты без изменений в классности*.

Как рассказал Глава представительства ГУД в Екатеринбурге, председатель совета директоров «Корин-Холдинга» Андрей Бриль, в настоящее время подготовлена вся документация для проведения независимой сертификации объектов офисной недвижимости Екатеринбурга. «Определен состав Сертификационной комиссии, состоящий из представителей ГУД, администрации Екатеринбурга, консалтинговых компаний, которая будет принимать решение. Определен перечень критериев, утвержден регламент проведения оценки. Сейчас у нас уже есть около восьми объектов, которые планируется классифицировать», – сообщил Андрей Бриль. Участие в сертификации будет добровольным.

Базовая для всех регионов России система классификации офисных зданий ГУД утверждена на одном из последних Советов организации сроком на 2 года. Региональные отделения ГУД имеют право принимать дополнения и разъяснения отдельных пунктов, не противоречащие настоящей классификации.

Дополнительная информация:

Александра Гольцман, руководитель пресс-службы: тел. +7 (812)
347-84-70, e-mail press@proestate.ru

Андрей Бриль, полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге:
тел. +7 (343) 350-55-29, 370-64-23,
e-mail ekaterinburg@gud-estate.ru

* Подробнее с критериями оценки можно ознакомиться в таблице «Классификация офисных центров ГУД»

КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНЫХ ЦЕНТРОВ

КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНЫХ ЦЕНТРОВ

ГИЛЬДИЯ УПРАВЛЯЮЩИХ И ДЕВЕЛОПЕРОВ

Класс А	Класс В+	Класс В-	Класс С
1. Основные инженерные характеристики
1.1. Автоматизированная система управления зданием, обеспечивающая централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем и представляющая собой гибкую, свободно программируемую распределенную систему, соответствующая концепции «интеллектуального здания»
обязательно	факультативно	факультативно	не применимо
1.2. Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха
Система отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке	Система отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке		Центральная система отопления, вентиляции, кондиционирования
обязательно	обязательно	факультативно	факультативно
1.3. Система пожарной безопасности
Современная система пожарной безопасности (эвакуационные выходы, система оповещения, система пожаротушения и пр.)			Рабочая система пожарной сигнализации
обязательно	обязательно	обязательно	обязательно
1.4. Лифты
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок	Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок	Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей	Наличие лифта для зданий высотой 3 и более этажей
обязательно	обязательно	обязательно	факультативно
1.5. Электроснабжение
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора (мощность электроснабжения для арендаторов при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 кв. м полезной площади должна быть минимум 70 VA), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения.		Электроснабжение второй категории ответственности. Но для зданий повышенной этажности – первой категории
Обязательно	факультативно	обязательно	обязательно
1.6. Система безопасности
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание, возможность доступа для арендаторов 24х7 (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания).	Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания, система электронных пропусков		Охрана здания, контроль доступа
обязательно	обязательно	обязательно	обязательно
2. Конструктивные особенности здания
2.1. Здание изначально спроектировано и построено как бизнес-центр
обязательно	обязательно	факультативно	не применимо
2.2. Высота потолка (от фальшпола до подвесного потолка) 2,7 м и выше
обязательно	обязательно	факультативно	факультативно
2.3. Планировка
Открытая эффективная планировка этажа, позволяющая сдавать как открытое пространство, так и нарезать небольшие офисы.			Кабинетная система планировки этажа.
обязательно	обязательно	факультативно	факультативно
2.4. Коэффициент потерь
Коэффициент потерь не более 18% Коэффициент потерь = 1 – полезная площадь/ арендуемая площадь * 100% Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА		Коэффициент потерь не более 12%	Минимально возможный коэффициент потерь. Площади считаются по методике БТИ
обязательно	факультативно	факультативно	факультативно
2.5. Отделка площадей общего пользования и фасада
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада	Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада
обязательно	обязательно	обязательно	факультативно
2.6. Фальшпол
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола		Бетонная стяжка, финишное покрытие
Факультативно	факультативно	обязательно	факультативно
3. Местоположение и доступность
3.1. Местоположение
Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, свалки, тюрьмы и прочее)
обязательно	обязательно	факультативно	не применимо
3.2. Транспортная доступность
Удобный подъезд и транспортное сообщение, расположение вблизи основных транспортных артерий.
обязательно	обязательно	факультативно	факультативно
4. Парковка
4.1. Описание парковки
Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка. Гостевая парковка.		Организованная парковка
обязательно	обязательно	обязательно	факультативно
5. Право собственности
5.1.Собственность
Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)
факультативно	факультативно	факультативно	не применимо
6. Управление зданием и услуги для арендаторов
6.1. Управление зданием
Управление зданием осуществляется профессиональной управляющей компанией
обязательно	обязательно	факультативно	факультативно
6.2. Телекоммуникационные провайдеры
Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании, обеспечивающих высокоскоростной доступ в интернет
обязательно	обязательно	факультативно	не применимо
6.3. Входная группа
Эффективно организованная зона ресепшн. Информационное табло. Система навигации.
обязательно	обязательно	факультативно	не применимо
6.4.Услуги для арендаторов
Профессионально организованное питание для сотрудников.
обязательно	обязательно	обязательно	факультативно
7. Прочее
7.1. Видимость здания
Хорошая видимость здания со стороны главных транспортных артерий, отсутствие естественных и искусственных преград
обязательно	факультативно	Не применимо	Не применимо
7.2. Архитектурная ценность объекта
Здание гармонично вписывается в архитектурный ансамбль города и не конфликтует с окружающей застройкой
обязательно	факультативно	факультативно	Не применимо
7.3. Возможность заключения долгосрочного договора
обязательно	обязательно	факультативно	Не применимо

Примечание:

Под терминами понимается:

«обязательно» – обязательное наличие и соответствие данному параметру;
«факультативно» – желательное наличие и соответствие данному параметру;
«не применимо» – оценка по данному параметру не производится.