В подтверждение
этой позиции можно сослаться на результаты изучения зарубежного опыта
Комитетом АРБ по ипотечному кредитованию, представляющим интересы свыше
70 банков – ведущих участников ипотечного рынка. На протяжении ряда последних
лет Комитет выступал в роли инициатора такой работы. С этой целью организовывались
поездки делегаций, в состав которых входили ответственные работники Администрации
Президента РФ, профильных министерств и ведомств, а также представители
законодательной власти и деловых кругов. Таким поездкам в Японию, Канаду
и Испанию был придан формат Рабочих встреч, который давал возможность
не только для проведения переговоров на высоком уровне, но и предметного
изучения зарубежного опыта. Так, в ходе Рабочей встречи с деловыми кругами
Испании особо отмечалась системообразующая роль ипотеки и строительного
сектора в подъеме и развитии экономики.
Люди покупают жилье, соответственно, строители мотивированы на расширение
объемов строительства. Как следствие, растет производство стройматериалов
– растет и спрос на мебель. В условиях кризиса из-за колебаний курса валют
сокращается доля импорта и на этом фоне отечественные производители могут
получить преимущества на внутреннем рынке. В перспективе это означает
появление новых рабочих мест, что может стать дополнительным стимулом
к росту экономики.
В последние годы по темпам роста отечественная строительная индустрия
занимала лидирующие позиции. В сравнении с темпами роста ВВП в 2006-2007
гг. (соответственно 108,1 и 105,6%) темпы роста стройиндустрии опережали
их и достигали показателей соответственно 109,3% и 113,2%. Не случайно,
эксперты-аналитики называли эту отрасль локомотивом роста экономики наряду
с оптовой и розничной торговлей, ресторанным и гостиничным бизнесом, а
также финансовыми услугами.
В 2008 году было введено в эксплуатацию 765,6 тыс. квартир общей площадью
63,8 млн кв.метров, что составило 104,5% к предыдущему году (в 2007 году
было введено 61,0 млн кв.метров, что составило 120,6% к уровню 2006 года).
Рост ипотечного кредитования тесно взаимосвязан с ростом строительства.
Ипотека в нашей стране стала активно развиваться с 2002 года, благодаря
становлению системы рефинансирования ипотечных кредитов, а также возможности
секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.
Без преувеличения, за прошедшие годы в нашей стране был выстроен эффективный
ипотечный механизм. В 2006-2007 годах темпы роста предоставления ипотечных
жилищных кредитов гражданам существенно превышали плановые показатели,
а процентная ставка по выдаваемым ипотечным кредитам неуклонно снижалась.
К концу 2007 года средневзвешенная процентная ставка составляла в рублях
– 12,6%, в иностранной валюте – 10,9 %.
Объем сделок трансграничной секьюритизации, основанных на российских активах,
составил накопительным итогом на конец 2008 года в пересчете на единую
валюту 2 млрд 386 млн долларов США.
Доля ипотеки к ВВП на 1 января 2009 года составила 2,4%, тогда как на
1 января 2005 года этот показатель был равен всего лишь 0,1%.
***
Мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на развитие рынка
ипотечного кредитования в России, что нашло выражение в закрытии внешних
рынков рефинансирования, отсутствии инвесторов в ипотечные облигации внутри
России, проблемах с фондированием банков, кризисе недоверия между банками.
В результате некоторые банки стали отказываться от предоставления ипотечных
кредитов или приостанавливать свои программы, тогда как другие ужесточили
требования к заёмщикам и к условиям выдачи ипотечных кредитов, значительно
увеличив процентную ставку по ним.
Эти процессы, объективно сдерживающие ипотеку в нашей стране, протекают
на фоне роста инфляции, снижения платёжеспособности населения, что, в
свою очередь, ведет к снижению доступности ипотечных кредитов. Для нынешнего
этапа характерны перераспределение рынка среди участников ипотечного кредитования
и замедление темпов его развития. Всё это негативно сказывается на объёмах
выдачи ипотечных кредитов.
***
По экспертным оценкам, в 1-м квартале текущего года банками было выдано
ипотечных кредитов примерно на 23 млрд. рублей, тогда как в аналогичный
период прошлого года этот показатель составлял 150 млрд. рублей.
Сокращение объема выдачи ипотечных кредитов наглядно свидетельствует о
последствиях вынужденной в условиях кризиса приостановки выдачи ипотечных
кредитов.
Приведем данные Банка России:
Объем выданных ипотечных кредитов по состоянию на 1 апреля 2009 года:
T в рублях – 22,9 млрд рублей (548,1 млрд рублей на 1 января 2009 года
и 438,1 млрд рублей на1 января 2008 г.);
T в иностранной валюте –
1,5 млрд рублей (94,6 млрд рублей на
1 января 2009 г. и 118,3 млрд рублей на 1 января 2008 г.).
Задолженность по ипотечным кредитам по состоянию на 1 апреля 2009 года:
T в рублях – 789,8 млрд рублей (820,5 млрд рублей на 1 января 2009 года
и 446,3 млрд рублей на 1 января 2008 г.)
T в иностранной валюте – 249,4 млрд рублей (228,9 млрд рублей на 1 января
2009 г. и 164,9 млрд рублей на 1 января 2008 г.)
Просроченная задолженность по ипотечным кредитам по состоянию на 1 апреля
2009 года:
T в рублях – 8,1 мрлд рублей (5,2 млрд рублей на 1 января 2009 г. и 435
млн рублей на 1 января 2008 г.)
T в валюте – 9,4 млрд рублей (6,3 млрд рублей на 1 января 2009 г. и 361
млн рублей на 1 января 2008 г.).
Количество выданных ипотечных кредитов на 1 апреля 2009 г.:
T в рублях – 18301 кредит
T в иностранной валюте – 303 кредита.
Прогноз
развития ипотеки
В 2009 году не исключено дальнейшее снижение объемов предоставления ипотечных
кредитов. Объем выдачи ипотечных кредитов в текущем году может составить
130-150 млрд. рублей или 20-25% от аналогичного показателя 2008 года.
С учетом средств, которые АИЖК направит на рефинансирование, эта сумма
составит около 200 млрд.рублей.
|
|
Оценка
принятых мер по преодолению кризиса в ипотеке
О сроках выхода из кризиса ведутся дебаты на самом высоком уровне.
Известны итоги апрельской встречи лидеров двадцати ведущих государств
в Лондоне, майского заседания Парламентской Ассамблеи Совета Европы в
Хельсинки, заявления помощника Президента РФ и одновременно председателя
Наблюдательного совета АИЖК А.В. Дворковича в конце мая о том, что "экономика
России начнет выходить из кризиса в течение трех лет".
Мировое сообщество нацелено на поиск путей скорейшего выхода из кризиса.
Опыт многих стран свидетельствует об усилении поддержки ипотеки в условиях
экономического кризиса.
Не исключение и Россия. Из важных, по сути рубежных для строительства
и ипотеки вех последнего времени стоит назвать совещание по вопросам строительства,
проведенное Председателем правительства РФ В.В. Путиным в январе текущего
года, и апрельское интервью Президента РФ Д.А.Медведева, посвященное жилищной
политике.
Руководство страны, невзирая на общую неблагоприятную ситуацию в экономике,
твердо заявляет о том, что жилищная проблема в России остаётся не только
одной из наиболее важных социальных задач государства, но в условиях кризиса
приобретает еще большую значимость. По сути, правительство делает ставку
на строительный сектор как на один из локомотивов национальной экономики,
который может вывезти ее из кризисной фазы. И не случайно, с ростом строительства
тесно увязывается и рост ипотечного кредитования.
Действительно за последние полгода руководством страны сделано много для
поддержки российской ипотеки.
T Разработана программа оказания помощи заёмщикам, оказавшимся в трудной
жизненной ситуации в связи с утратой источника дохода или существенным
его снижением.
T Для реализации программы создано специализированное Агентство по реструктуризации
ипотечных жилищных кредитов на правах дочерней структуры Агентства по
ипотечному жилищному кредитованию. Уставный капитал вновь созданной организации
составил 5,0 млрд руб. и зарезервировано в материнской компании ещё 30
млрд руб.
T С 2009 года в два раза (до 2 млн рублей) увеличен размер налогового
вычета для купивших или строящих жилье граждан.
T Теперь на подоходном налоге можно сэкономить до 260 тысяч рублей (ранее
этот уровень не превышал 130 тысяч рублей).
T Ипотечные ценные бумаги включены Банком России в ломбардный список.
T С этого года появилась возможность оплачивать ипотечные кредиты с использованием
т.н. материнского капитала, выделяемого семьям в рамках демографической
политики.
T Наконец, уставный капитал специально созданного 10 лет назад для развития
ипотечного рынка Агентства по ипотечному жилищному кредитованию увеличен
на 60 млрд рублей, что дало банкам возможность продолжить реализацию программ
ипотечного кредитования, хотя и не в таком объеме, как в предыдущие годы.
В своем выступлении в Госдуме в апреле текущего года Председатель Правительства
РФ В.В. Путин объявил о планах выделить АИЖК в 2009 году дополнительно
еще 20 млрд рублей на очередную докапитализацию, а также предоставить
кредит на 40 млрд рублей.
Бесспорно, сделаны важные шаги, позитивно воспринятые участниками ипотечного
рынка. Однако, этой помощи может оказаться недостаточно. Ассоциация региональных
банков России в конце марта оценила размер необходимой поддержки рынка
ипотечного кредитования в размере примерно 500 млрд рублей, Ассоциация
российских банков на своем съезде в начале апреля выражала обоснованное
пожелание банковского сообщества о выделении для нужд ипотеки ранее обещанных
200 млрд рублей.
Эти средства могли бы быть направлены на выкуп закладных в коммерческих
банках, предоставляющих ипотечные кредиты гражданам, и на реструктуризацию
долгов граждан, не погасивших кредиты. Без поддержки такого масштаба,
по мнению экспертов, трудно будет удержать ипотечное кредитование на достигнутом
уровне.
Задачи, ждущие своего решения.
Комитет АРБ по ипотечному кредитованию многие годы говорит о проблеме
институциональных инвесторов, целесообразности привлечения в ипотеку средств
из Стабилизационного фонда, Пенсионного фонда, средств Агентства по страхованию
вкладов, страховых резервов. Пока, к сожалению, принципиальных решений
на эту тему не принято, за исключением решения Банка России о включении
в ломбардный список ценных бумаг иностранных эмитентов, выпущенных за
рубежом и обеспеченных ипотечными кредитами.
Развитие ипотечного кредитования в России стало возможным благодаря изучению
и внедрению опыта, который сложился на зарубежных рынках. На них же были
совершены первые сделки секьюритизации ипотечных и иных активов. Разразившийся
мировой финансовый кризис вынудил многие российские банки отложить подобные
сделки на более поздние сроки в силу утраты интереса к ипотечным бумагам
со стороны инвесторов.
Однако, если за рубежом класс инвесторов существует и будет развиваться
дальше, в том числе после окончания кризиса, то в России группа таких
инвесторов не создана. По завершении кризиса или при активности фондовых
рынков первыми в такой ситуации будут проявлять интерес инвесторы, которые
имеют опыт работы с подобными финансовыми инструментами, иными словами,
зарубежные инвесторы.
Кроме того, зарубежные фондовые рынки более развиты, чем в России, поэтому
ожидается, что восстановление рынка ипотечных ценных бумаг начнётся за
рубежом. И это станет стимулом для оживления нашего внутреннего рынка.
Важным условием для такого взаимодействия должно стать придание механизмам
секьюритизации универсального характера. В качестве примера такой структурированной
сделки можно привести сделку на сумму 3,3 млрд рублей, инициированную
Европейским трастовым банком в 2007 году и завершенную в июле 2008 года,
где в роли организаторов выступили банки ВТБ и ВТБ Европа, а в роли резервного
обслуживающего банка – ВТБ 24. Cделка была подготовлена в соответствии
с английским, люксембургским и российским правом и полностью отвечала
требованиям действительной продажи активов.
***
Для банков основное сейчас – увеличить ликвидность. Если до кризиса для
выдачи ипотечных кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри
страны имели возможность секьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные
облигации, то теперь этих источников у них уже нет.
Среди вопросов, которые сейчас обсуждаются в банковской среде – возможность
удлинения сроков РЕПО-финансирования. Известна позиция Банка России, ограничивающая
РЕПО сроком до года. В связи с этим актуально снижение банковских рисков
за счет дифференцированного подхода при определении группы риска для ипотечных
активов.
Комитет АРБ по ипотечному кредитованию ведет работу по обоснованию целесообразности
рефинансирования закладных в Банке России с целью повышения привлекательности
их как инвестиционного инструмента. В условиях электронного документооборота
закладные можно было бы передавать в РЕПО Банка России без движения самих
закладных, что способствовало бы развитию рынка закладных.
***
За 10 лет, прошедших с принятия в 1998 году Федерального закона "Об
ипотеке (залоге)", в области нормотворчества удалось сделать немало.
В частности, были приняты поправки в Федеральный закон "Об ипотеке",
вводящие депозитарный учёт закладных. Основные идеи этого документа –
передача прав на закладную в системе учёта депо, прекращение действия
договоров в случае выдачи закладной, закрепление однозначного толкования
действий регистраторов при регистрации ипотеки и внесении изменений в
закладную и др.
Благодаря ФСФР внесены поправки в стандарты эмиссии ценных бумаг, согласно
которым ипотечное покрытие на SPV может передаваться фактически в день
размещения ипотечных ценных бумаг, что позволяет избежать нарушения норматива
Н6 Банка России.
Подготовлен проект закона о секьюритизации, а также другие документы,
включенные Минэкономразвития в план по дальнейшему развитию ипотеки, который
представлен в Правительство РФ.
***
В кризисной ситуации может обостриться проблема погашения платежей по
ипотечным кредитам. Разработать какую-то единую схему борьбы с неплательщиками
практически невозможно, поскольку причины неплатежей разные.
Есть заёмщики, которые сознательно искажают сведения о себе и своих доходах,
то есть фактически обманывают банки. К таким заёмщикам необходимо применять
строгие меры, вплоть до уголовного преследования.
Другая категория заёмщиков рассчитывала на стабильный доход и гарантированную
работу. Однако мировой финансовый кризис и спад производства внёс свои
коррективы. Ипотека – коммерческий продукт, но банки не могут бездушно
относиться к своим клиентам. Поэтому к заёмщикам, попавшим в трудное положение
по не зависящим от них причинам, необходимо применять иные меры – меры
помощи, разрабатывая планы реструктуризации долга, изменения условий платежа
и т.д. и тем самым помогая им восстанавливать свою платёжеспособность.
И такие программы уже внедряются банками сегодня.
Третья категория заёмщиков – те, у кого не сложилась семейная жизнь. Когда
происходит семейный разлад, то некоторые клиенты перестают исполнять свои
обязательства перед банком, поскольку теряют интерес к квартире, приобретенной
по ипотечному кредиту как атрибуту семейной жизни.
Банковское сообщество исходит из того, что система кредитования населения
должна мотивировать заемщика к возврату кредита. Практика показывает,
что иногда заёмщики "забывают" платить по кредиту или намеренно
откладывают платеж. Однако в большинстве случаев достаточно разъяснения
клиенту негативных последствий подобного поведения для восстановления
нормального графика платежей по кредиту.
Учитывая уроки мирового кризиса и практику просрочек по кредитам среди
заёмщиков, уместно говорить, во-первых, о повышении качества андеррайтинга
(заёмщика, его дохода, представленных документов и т.д.), и, во-вторых,
о необходимости усиления внимания банков-кредиторов к сопровождению выданного
кредита.
Нельзя приостанавливать практику взыскания с неплательщиков по кредиту,
потому что это чревато "эффектом снежного кома", а именно неоправданный
либерализм может вызвать не только неплатежи более крупного масштаба,
но и подорвать всю отлаженную систему погашения кредитов дисциплинированными
клиентами.
Андрей
Крысин,
Президент Европейского
трастового банка,
Председатель Комитета АРБ
по ипотечному кредитованию
Продолжение следует
В
рамках соглашения Ассоциации Российских Банков с журналом "Недвижимость
Ульяновска"