Долевое строительство – выгодный метод решить квартирный вопрос и приобрести недвижимость. Особенность его в том, что покупатель квартиры вносит только определенный первоначальный процент от стоимости жилья, а всю оставшуюся часть выплачивает в течение определенного срока равными долями. При всей своей привлекательности у данной схемы приобретения недвижимости существуют и проблемы, связанные с высокими рисками и защитой прав как инвесторов строительства, так и самих застройщиков.

О ситуации, складывающейся сегодня на первичном рынке недвижимости, рассказывает Александр Андреевич Кочерга, начальник отдела контроля и надзора за долевым строительством Департамента строительства Министерства строительства Ульяновской области, член Общественного совета Ульяновского мультилистингового сервиса.

- Прошло немало времени с момента принятия Закона «Об участии в долевом строительстве». Что изменилось? Стало ли меньше нарушений?

- Нарушений стало значительно меньше. Подавляющее большинство застройщиков стало работать в рамках закона, используя в своей работе договора долевого участия.

К сожалению, в последнее время, в условиях кризиса, появилась тенденция, когда застройщики не могут выполнить взятые на себя обязательства в связи с надвигающимся банкротством либо неплатежеспособностью инвесторов строительства.

- Заключая договор, участники долевого строительства, как правило, не предполагают, что ситуация может измениться и они попадут в условия, когда инвесторы строительства не могут больше выплачивать суммы, предусмотренные договором, либо застройщику грозит банкротство. Какие пути решения проблемы существуют?

- Если банкротство нависло над застройщиком, участники долевого строительства, инвесторы, не пострадают. Их имущество, то есть будущие квадратные метры, не попадет под арест, квартира останется за дольщиком. Правда, возникает вопрос другого плана: кто будет достраивать объект. И здесь в решении вопроса могут участвовать сами дольщики, создав ЖСК.

Если строительство прекращается и наблюдаются все признаки того, что компания не может дальше исполнять взятые на себя обязательства, покупатель квартиры может инициировать процесс расторжения договора. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 он вправе расторгнуть договор в судебном порядке, когда очевидно, что в предусмотренный договором срок дом построен не будет. В этом случае застройщик обязан возвратить покупателю деньги с процентами.

В случае, если сложности с внесением платежей по договору возникли у самого инвестора и он в течение трех месяцев не выполняет своих обязательств, застройщик может расторгнуть договор участия в долевом строительстве. Чтобы этого не случилось, нужно договариваться с застройщиком об отсрочке платежа либо об установлении каких-либо дополнительных условий.

- 13 мая Государственная Дума в первом чтении рассмотрела законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства». Какие изменения планируется внести в документ? Кого из сторон – строителей или инвесторов – они коснутся?

- Вначале следует напомнить, что согласно 214-му Закону предусматривается заключение договора долевого участия, в соответствии с которым устанавливаются строгие сроки исполнения застройщиком его обязательств и ответственность за нарушение этих сроков. Согласно статье 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать покупателю квартиру не позднее предусмотренного договором срока, единого для всех участников долевого строительства объекта.

Если застройщик не укладывается в заявленный срок, то не позднее чем за два месяца до истечения первоначального срока обязан направить об этом уведомление участнику долевого строительства и предложить изменить пункт договора, касающийся установления сроков окончания строительства.

В соответствии с Законом 214-ФЗ застройщик имеет право привлекать деньги инвесторов только в том случае, когда получено свидетельство о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, получено разрешение на строительство и официально опубликована проектная декларация.

Внесенным законопроектом предлагается комплекс мер как стимулирующего, так и административного характера, предусматривающий создание условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве, а также меры по решению проблем граждан, уже пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков.

В частности, статья 6 законопроекта предлагает часть 2 Федерального закона № 214 изложить в следующей редакции: «Привлечение денежных средств граждан в рамках отношений, вследствие которых предусмотрено последующее возникновение права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме и (или) иные объекты недвижимости, за исключением приобретения жилых помещений в многоквартирном доме и (или) иных объектов недвижимости, права собственности на которые зарегистрированы, допускается только на основании... договора участия в долевом строительстве»... Иными словами, законопроект делает для застройщиков обязательным заключение с дольщиками договоров долевого участия в строительстве. За любой иной порядок привлечения денежных средств граждан (это так называемая вексельная схема или предварительный договор, которые позволяют строительным компаниям обходить действующие законы) предусматривается административная ответственность: наложение штрафа на должностных лиц в размере от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, на юридических лиц – от пятисот тысяч до миллиона рублей.

Изменения предлагается внести также в Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, данный проект сокращает перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, предполагается, что «На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект строительства... предоставляется один подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве, в случае, если при государственной регистрации договора... один подлинный экземпляр договора... ранее был помещен в дело...». Кроме того, регистрирующие органы «не вправе истребовать документы, ранее представлявшиеся на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства и помещенные в дело...».

Изменения коснутся и второй части Налогового кодекса, законопроектом предлагается освободить от обложения НДС услуги застройщика, заключившего с гражданином договор участия в долевом строительстве. По мнению разработчиков, это позволит создать благоприятные налоговые условия для развития цивилизованного первичного рынка жилья, устранит причины для использования альтернативных договоров, которые не подпадают под НДС.

Одна из основных целей законопроекта, как говорится в пояснительной записке к нему, – предупреждение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан, третьим лицам. Права преимущественного выкупа данного имущества и имущественных прав будут предоставлены субъекту Российской Федерации (муниципальному образованию). Это делается с целью дальнейшей достройки жилых объектов и передачи помещений гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестной организации.

Проект федерального закона вносит изменения в статьи 110 и 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В частности статью 111 предлагается дополнить пунктом следующего содержания: «При продаже части имущества и имущественных прав должника, в составе имущества которого имеются земельный участок, предназначенный для жилищного строительства объектов, в отношении которых у граждан предусмотрено последующее возникновение прав собственности на жилые помещения, и (или) права аренды земельного участка, предназначенного для жилищного строительства объектов, арбитражный управляющий обязан выставить на продажу в качестве отдельных лотов следующее имущество и имущественные права должника:
- земельный участок...,
- право аренды земельного участка...,
- объект незавершенного жилищного строительства...

Наконец, законопроектом предлагается расширить и само понятие «застройщик» и включить в него юридические лица, имеющие земельные участки на праве субаренды. В соответствии с законопроектом регистрировать договоры долевого участия смогут и застройщики, имеющие земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования и по договору аренды (субаренды) на срок менее года.

Таким образом, принятый законопроект призван устранить недоработки, выявленные за время реализации законодательных актов, в которые предполагается внести изменения.