Ситуация на рынке недвижимости оценивается неоднозначно. Есть такие, кто уверен, что кризис приведет к застою, другие говорят, что наступила пора очищения, выработки обновленных стратегий. Извечные для России вопросы "Кто виноват?" и "Что делать?" звучат все чаще. Мнения самые разные/ Сегодня своим видением происходящего в данной сфере делится член редакционного совета журнала "Недвижимость Ульяновска", профессор Ульяновского государственного университета, доктор экономическмх наук Анатолий Евгеньевич Лапин.

Примерно года три назад я уже озвучивал свою позицию, и жизнь сегодня подтверждает ее. Позиция заключалась в том, что в связи с достаточно активным строительством жилья и, с другой стороны, с сокращением населения, процессами, которые развиваются разнонаправленно, происходит удовлетворение потребности в жилье. Поясню на цифрах. По численности проживающего населения Ульяновская область сейчас соответствует 1983 году. В 2009 году этот показатель опустится ниже знакового рубежа – 1300 тыс. человек.

Естественно, что жилой фонд в области сейчас не такой, как в 1983 году. Прошло более 20 лет. Общий жилой фонд сейчас составляет порядка 30 млн кв. метров. И по сравнению с указанным годом он вырос примерно в 1,5-2 раза, что приводит к среднестатистической обеспеченности жильем порядка 25 кв. метров на человека. На семью из трех человек получается 75 кв. метров. По моему мнению, это серьезный показатель. Активное строительство и продажа вновь построенного жилья просто приблизили момент затоваривания рынка, когда предложений много, а спроса нет. Нет из-за того, что те люди, которые хотели улучшить свои жилищные условия и реально имеют возможности сделать это либо за счет собственных доходов, либо за счет ипотеки, то есть привлеченных заемных средств, уже сделали это. При этом на середину 2008 года Ульяновская область, по данныи АИЖК, уже имела процентов 20 ненадежных кредиторов, людей, допускавших нарушения в возврате взятых обязательств. И, надо сказать, наш показатель невозврата ипотечных кредитов был одним из самых высоких в Российской Федерации. Сказывается и более низкая заработная плата, и более быстрое исчерпание платежеспособного спроса, и достаточно активная реализация ипотечных программ. Поэтому, на мой взгляд, потребность в жилье, по большому счету, к настоящему моменту в известной степени удовлетворена. Осталась та часть людей, которая имеет очень ненадежные перспективы решения для себя жилищного вопроса как за счет собственных, так и за счет привлеченных средств, в том числе и по ипотеке.

Поэтому в условиях роста процентных ставок на выдаваемые банками кредиты я прогнозирую, что наступает период, продолжительность которого не ясна. Период резкого ухудшения состояния продаж недвижимости, и жилой – в частности, который будет отражаться на коррекции цен на жилье. Вкладывать в жилье в контексте сохранения сбережений как в актив, который растет в цене и поэтому приносит определенный доход, сейчас не имеет никакого смысла. Цены в лучшем случае фиксируются. А по ряду позиций они начинают снижаться.

Каждый месяц продолжает определенную тенденцию сокращения спроса на жилье. Причина кроется в том, что численность населения падает. Только за январь 2009 года население Ульяновской области сократилось на 700 человек. А нет людей – нет спроса. То есть мы фактически столкнулись с проблемой лишнего жилого фонда. К примеру, в том доме в центре, где я живу, практически на каждом этаже стоит пустая квартира. Если раньше она кем-то арендовалась, то сейчас она просто стоит закрытая. Появилось жилье, которое никому не нужно.

Мы вступаем сейчас в период, который, на мой взгляд, будет достаточно затяжным. Богатые и наиболее обеспеченная часть среднего класса для себя жилищные проблемы уже решили. При этом есть люди, которым жилье необходимо, но которые не могут за него заплатить. Выход здесь видится только один: если мы хотим поддержать жилищную отрасль, то нужно дать этим людям квартиру по сути бесплатно, то есть делать то, что делалось в советское время. Но тогда это была определенная идеологическая установка. Сегодняшние малообеспеченные свои жилищные проблемы не решат. Выход – предоставлять им жилье на условиях социального найма. Хотя для строителей это невыгодно – строить такое жилье.

Оценивая ситуацию на строительном рынке, следует отметить, что на первое место сегодня выходят экономические причины, связанные с уменьшением численности населения и достаточно активным в предшествующие годы строительством жилья. И, несмотря на снизившийся спрос, оно продолжается. А если мы посмотрим на данные за январь этого года, ввода многоквартирного жилья не было. Основная доля сейчас – процентов 70 – это индивидуальное жилищное строительство. Оно будет продолжаться. Как мне кажется, эра строительства многоэтажек, крупногабаритного строительства закончилась.

Ситуация не изменится, пока не начнет улучшаться демографическая ситуация. По отношению к 1996 году Ульяновская область потеряла количество жителей, способное составить полтора Димитровграда. Этих людей нет, а жилой фонд остался. Можно сказать, что жилищные проблемы сегодня решаются частично за счет строительства нового жилья, частично за счет того, что жилье освобождается из-за оттока населения и из-за высокой смертности.

Приблизились ли мы ко дну, о котором в последнее время так много говорится, или у нас все еще впереди? Как мне кажется, ответ на этот вопрос сродни гаданию на кофейной гуще. Понятно, что, с одной стороны, любой кризис рано или поздно заканчиваетсся. Но если обратимся к истории, в тех странах, где был кризис, скажем, Америка 30-х годов, Европа после 1-й мировой, население все равно росло. Увеличивающемуся количеству жителей нужно больше жилья, больше продуктов питания, одежды – всего.

У нас ситуация обратная. Население региона и страны в целом сокращается. Меньше людей – меньше потребности. Происходит затоваривание рынка. И затоваривание рынка не только по жилью. То же самое и по другим группам товаров. И если для автопрома есть другие варианты, к примеру, госзаказ или экспорт автомобилей, жилье мы экспортировать не можем. Оно чисто внутреннего потребления. Необходимость в жилье основана на неудовлетворенной потребности именно собственных жителей, тех, кто проживает в данном регионе.

Но в Ульяновской области сегодня умирает гораздо больше людей, чем рождается, при том что в 2008 году уровень рождаемости вырос на 9-10 процентов. Еще три года рождаемость будет расти. А потом она снова начнет снижаться – за счет того, что в репродуктивный возраст войдет поколение 90-х годов, а тогда рождаемость резко сократилась. С другой стороны, уже вторая половина этого года покажет, как на репродуктивных установках отразился кризис.
Другая проблема заключается в том, что наша область – территория, не привлекательная для проживания. У нас по-прежнему сохраняется отрицательное сальдо миграционного обмена. Ульяновцев, уезжающих в другие регионы, в полтора раза больше, чем приезжающих из других субъектов Российской Федерации на постоянное место жительства в Ульяновскую область. Пока мы не изменим миграционную привлекательность региона, будем терять население не только из-за естественной убыли, но и за счет миграционного оттока. Эти два фактора и приводят к сокращению населения.

Проблема в том, что демографические прогнозы в области не принимаются в расчет. Мы все время жили в условиях, когда население росло. И Россия, и область в частности, с таким вызовом сталкиваются впервые. И появляются соответствующие проблемы: можно построить не один новый большой микрорайон, но кто там будет жить?

Большое количество в городе старого, ветхого жилья не меняет картины. Такое жилье практически не сносится. Ведь чтобы заселить новое, только что построенное жилье, нужно расселить уже имеющееся жилье. А это дополнительные существенные расходы, кроме того, здесь возникает еще одна проблема: а захотят ли люди из плохого жилья, которое находится в центре города, переехать в новое, но на окраине?

Кроме того, долгое время существовала такая установка: ветхое жилье в центре мы убираем, но на его месте реализуются коммерческие проекты. И что мы имеем? К примеру, на улице Гагарина уже восемь месяцев стоит расчищенная площадка. Мы сегодня "проседаем" по уровню экономической активности.
Что делать в такой ситуации? Знать бы, где упасть... Мировые экономики, столкнувшись с падением числа собственного населения, адекватно на это реагировали, привлекая мигрантов. Сейчас Россия воспринимается как место, где, в лучшем случае, можно заработать. Пока население уменьшается, происходит увеличение жилищной обеспеченности населения. Названные ранее 25 кв. метров общей площади на человека – это уже хорошо.

В 1994 году в Литве, в городе при Игналинской АЭС, стоимость 3-комнатной квартиры опустилась до 3 тыс. долларов и ниже. Из городка за пять лет уехала треть населения. Наша область потеряла пока 11,5 процента населения. Не хотелось бы, чтобы Ульяновск ожидал подобный сценарий.

Подготовила Наталья Мартынова