Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции
развития
Окончание. Начало в ¦ 3
Угрозы
и риски и оценка возможности их преодоления
Ситуация на рынке строительства жилья существенно ухудшилась в связи
с макрофинансовыми рисками, связанными с мировым финансовым кризисом.
Уже в 1 полугодии 2008 года темпы притока иностранного капитала в Россию
уменьшились: общий объем составил значительную сумму $46,5 млрд, но
это на 23% меньше аналогичного периода прошлого года. Из них 15% получили
предприятия, связанные с проектами в сфере недвижимости ("Известия"
от 15.09.08).
Приток продолжался и в июле-августе, но в сентябре, в связи с дальнейшими
проблемами на финансовых и фондовых рынках, грузино-югоосетинской войной
и т.д., отток усилился (в основном в части портфельных инвестиций),
и в 3 квартале составил $16,7 млрд. Баланс по итогам трех кварталов
+$0,8 млрд.
Угроза таких событий для рынка недвижимости состоит в снижении ликвидности
банковской системы, затруднении доступа населения и застройщиков к банковским
кредитам, а также замедлении (особенно с ростом инфляции) темпов повышения
доходов населения. Население осознало дополнительные риски инвестирования
в новостройки, находящиеся под угрозой прекращения строительства, и
спарос на жилье резко снизился.
Банки, в свою очередь, напуганные финансовым кризисом, потерей ликвидности, перспективой
обесценивания залогов и невозврата ипотечных кредитов и кредитов застройщикам,
перестают кредитовать и население, и застройщиков.
В результате многие компании лишились необходимого оборотного капитала,
темпы строительства замедлились, а новые строительные проекты не открываются.
Логический анализ показывает, что финансовые трудности возникают у компаний,
которые бюджет проекта рассчитывают исходя из устаревшей гипотезы о
быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи
долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика
еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний
лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние
шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе
возможен.
Что касается компаний, работающих в соответствии с ФЗ214, то они преодолевают
трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет
переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков,
что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на рынке.
Еще один, дополнительный, шанс к разорению возникает у компаний, которые
ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков,
в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще
прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые беспрецедентные
меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового
рынка предотвратят развитие подобного сценария.
Наконец, финансовые трудности возникают в первую очередь у компаний,
которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные,
облигационные, через IPO. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных
ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию
кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу весов финансового благополучия
этих компаний.
В сентябре-октябре власти приняли ряд своевременных и технологично осуществленных
мер поддержки финансовой системы, а также застройщиков. Объем выделенных
на это средств превысил 1,5 трлн руб. Однако, не все деньги своевременно
поступили по назначению – часть осела на корсчетах системообразующих
банков в Центробанке, часть использована для операций на валютном рынке
и вывода за границу (в октябре отток составил $50 млрд).
В связи с этим в ноябре приняты решения по госконтролю и госрегулированию
использования выделенных средств банками – финансовыми агентами правительства,
а также меры дополнительной поддержки реального сектора экономики и
населения, предотвращения возможности возникновения паники и усугубления
ситуации. Но мировой финансовый кризис продолжается, и он уже начинает
переходить в экономический. Это не может не отражаться на состоянии
финансового сектора и экономики России, в том числе и рынка недвижимости.
Власти и эксперты ожидают "дна" мирового кризиса весной-летом
2009 года, а его окончания – через полтора-два года.
Сценарный прогноз перспектив развития рынка недвижимости от 10.10.08
Выполненный анализ ситуации на рынке недвижимости городов России показывает,
что наш сегмент экономики – управляемый и саморегулируемый кибернетический
объект, как самолет, 8 лет подряд уверенно набирал высоту,
но в середине с.г. вступил в зону турбулентности. Она характеризуется
чрезвычайно большой неопределенностью и непредсказуемостью внешних условий
функционирования рынка. В этой ситуации поиск определенности связан
с применением сценарного метода прогнозирования – попыткой вычленить
несколько вариантов динамики внешних условий, в каждом из которых поведение
рынка вполне просчитывается, затем дать оценку вероятности каждого сценария
и на этой основе рассчитать средневзвешенные параметры наиболее вероятного
варианта.
Все разнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации
на рынке недвижимости мы сводим к четырем сценариям.
Сценарий ¦1 – консервативный: "мягкий" переход к стабилизации
по аналогии с 2007 годом – до лета 2009 года, а затем новая стадия роста
цен.
Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической
модели прогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими
данными.
Сценарий ¦2 – умеренно-пессимистический: "жесткий"
переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. С начала осени с.г.
стало ясно, что фактически реализуется именно этот сценарий: в 3 квартале
(а реально в сентябре) произошло усиление оттока капитала ($16,7 млрд),
потеря ликвидности банками, задержки ряда строительных проектов, разорение
отдельных девелоперов, начался процесс слияний-поглощений, перераспределения
объектов и иных активов.
При таком сценарии с октября-ноября возможно начало снижения цен предложения
жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены
могут снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост. Сохранение этого
сценария в течение 2009 года возможно – при условии высокой эффективности
действий финансовых властей и игроков рынка, поддержанных общенациональным
консенсусом элит, медиа-сообщества и населения.
Сценарий ¦3 – кризисный: несмотря на объявленные властями решения
(слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис
в России переходит в экономический – через сокращение персонала в финансовом,
торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов
и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных
ресурсов и т.д. В результате падает платежеспособность населения и соответственно
– спрос на жилье. Начинается масштабный процесс слияний-поглощений в
строительном секторе. Наше экспертное предсказание: при реализации такого
сценария цены на жилье упадут в течение года на 40-50%, а восстановление
начнется за пределами 2010 года.
Сценарий ¦4 – катастрофический: несмотря на принятые властями
США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в том числе Россией)
меры, мировая финансовая система, основанная на долларе, окончательно
рухнет, и создание какой-то новой системы потребует значительных усилий
и времени. Начнется переход к бартерному товарообмену между странами,
дополненному ограниченным использование региональных валют. Вследствие
искажения структуры импорта экономика США, Европы, а также России и
иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнет вслед за финансами,
и для восстановления (при оптимистической оценке сдерживания вооруженных
конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.
Сценарий ¦5 – наиболее вероятный: По результатам расчетов, проведенных
на основании принятых оценок, снижение цен будет продолжаться около
года, и относительно сентября с.г. составит около 20%.
Темпы роста объемов ввода жилья снизятся, а в 2009-2010 году объемы
снизятся и в абсолютном значении. Произойдет изменение структуры жилого
строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования)
от объектов бизнес-класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями
квартир и меньшим уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура,
наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса
получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. В этих
условиях стратегия властей должна быть направлена не на поддержку отдельных
компаний-застройщиков, а на поддержку рынка через повышение платежеспособного
спроса населения. К началу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного
спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, начнется
новый цикл восстановления рынка и повышения цен на жилье до уровня,
обеспечивающего рентабельность девелопмента.
Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие год-полтора
и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых
она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей
агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса.
В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии.
Корректировка прогноза от 1.12.08
Быстрые изменения ситуации, их осмысление руководством и экспертами,
дополнительные финансовые, регулирующие меры федеральных и московских
властей, изменения в корпоративном поведении банковского сообщества
и т.д. требуют сегодня пересмотреть оценки вероятности каждого из четырех
сценариев и пересчитать параметры пятого (наиболее вероятного) сценария.
В частности, несмотря на продолжающийся и усиливающийся мировой финансовый
кризис, такие факты и события, как повсеместное укрепление доллара,
итоги ноябрьского саммита руководителей 20 стран говорят
о том, что (вопреки мнению некоторых экспертов) крах международной финансовой
системы, основанной на долларе, отодвигается в неопределенное будущее.
Американская экономика и валюта не рухнут (хотя и переживут период рецессии),
а выйдут из кризиса через 2-3 года усилившимися. Это позволяет резко,
вплоть до нуля, снизить вероятность сценария ¦4.
В то же время надежды на развитие сценария ¦2 не оправдываются, события
все более развиваются в направлении сценария ¦3. Связь уровня цен на
нефть и темпов оттока-притока капитала с состоянием рынка строительства
и темпами роста цен на жилье в Москве и других городах России достаточно
исследована и не требует комментариев. Важно одно: снижение цен и последующее
восстановление рынка не ограничится одним годом и продолжится по крайней
мере за пределами 2010 года.
Несмотря на заявленные и реализуемые властями намерения за счет Резервного
фонда сохранить все социальные программы, необходимо понимать, что речь
идет о поддержке не всего населения, а только бюджетников – работников
бюджетной сферы, пенсионеров, военнослужащих и т.д. Что касается работников
коммерческих предприятий (основной контингент покупателей жилья), то
сохранение или снижение их доходов находится в зависимости от финансового
состояния предприятий. Дополнительные меры по снижению налогового бремени
на граждан (налоговый вычет при покупке жилья увеличивается вдвое) и
предпринимателей (налог на прибыль снижается на 4%, и др.) могут смягчить,
но не предотвратить масштабные сокращения персонала, падение доходов
граждан.
Следующая особенность последних месяцев – продолжающееся все более высокими
темпами укрепление доллара. "Границы коридора" (т.е. ожидаемый
курс) ЦБ уже расширил до 30 руб./доллар, а на весну эксперты прогнозируют
32-33. В условиях повсеместной дедолларизации рынка недвижимости это
означает автоматическое снижение долларового эквивалента цен на жилье
относительно рублевых на 20-25%, а также дополнительный отток с рынка
покупателей, имеющих рублевые сбережения.
Эксперты надеются, что благодаря принятым властями мерам контроля за
нецелевым использование выделенных государством средств, с учетом сокращения
объемов валютных интервенций, резервы ЦБ будут достаточны не менее чем
на 3 года.
"Мировой финансовый кризис показал исчерпанность модели роста российской
экономики, которая строилась на высоких ценах на нефть, а также на поступлении
дешевых иностранных кредитов для банков и предприятий", – заявила
глава МЭР Э. Набиуллина. В первую очередь кризис ударит по инвестициям
в основной капитал. У государственных и связанных с государством компаний
они упадут примерно на 30%, а у частных – в том числе строительных –
они могут упасть почти до нуля.
Полученный в результате взвешивания наиболее вероятный сценарий ¦5 фактически
содержит в себе все предсказания, описанные ранее для третьего и пятого
сценариев.
При этом в нижней точке (к концу 2009 года) цены на жилье в Москве могут
снизиться относительно сентября с.г на 30-35% (до уровня декабря 2007
года), а восстановление начнется в 2010 году и не будет столь быстрым,
как ожидалось.
Стерник
Г.М.,
профессор кафедры "Экономика и управление
городским строительством" РЭА им. Г.В.Плеханова, главный аналитик
Российской Гильдии риэлторов(ТМ)
26.11.08
www.realtymarket.ru