1.
Состояние рынка жилья на середину 2008 года и как оно было достигнуто
Стадии становления и развития рынка жилья в новейшей истории России
Москва, Петербург и все другие города России с начала новейшей истории
(июня 1990 года) прошли одни и те же стадии развития. Но несинхронно,
со сдвигом начала, окончания, продолжительности стадий и иногда – характера
их протекания.
За последние 8 лет цены на жилье только росли: экономика России вступила
в эпоху долговременного устойчивого роста, и рынок недвижимости, как
один из наиболее инвестиционно-привлекательных сегментов, рос опережающими
темпами – среднегодовой рост 25-30%. Фундаментальной причиной такой
тенденции является историческое отставание России по душевой обеспеченности
жильем, высокий процент ветхого фонда, недостаточный темп строительства
и предложения жилья в условиях растущего платежеспособного спроса населения.
Летом 2006 года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости
вместе со всей экономикой России вступил в долговременный период устойчивого
роста.1
Долгосрочный прогноз не предполагает постоянного, на десятилетия поддержания
высоких среднегодовых темпов роста цен. Гипотеза состоит в том, что
первые 10-12 лет (от 2000 года) рынок жилья городов России находится
в первой четверти долгосрочного цикла – в четверти ускоряющихся темпов
развития. Затем, в случае кратного, в разы увеличения объемов строительства,
наступит переход во вторую четверть – замедление долгосрочных темпов
роста цен, которая тоже продлится около 10 лет.
Цикличность рынка в среднесрочном периоде
Рост в среднесрочной перспективе был и будет не равномерным, а волнообразным:
месячные темпы роста цен то повышались до 8-10% и более, то снижались
до нуля и даже кратковременно – в область коррекции. Таких волн с 2000
года отмечено три. Период колебания темпов роста цен составил в Москве
2,5 года, в других городах 2,5-3,5 года.
Причиной периодического снижения темпов роста цен является уменьшение
объема платежеспособного спроса, вызванного невозможностью для значительной
доли покупателей (в первую очередь менее обеспеченных) угнаться за ростом
цен. По закону саморегулирования рынок поднимает цены до тех пор, пока
количество претендующих на покупку квартир потребителей не станет равным
количеству имеющегося на рынке товара. Цены постепенно стабилизируются.
Остальные покупатели уходят в "отложенный спрос" – накапливают
сбережения для последующего выхода на рынок при новом уровне цен.
Был разработан метод "негармонического разложения ценового тренда"2,
который позволил рассчитать в декабре-январе среднесрочный прогноз (на
2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще в 8 городах3.
Получено, что в столичном регионе уже с начала 2007 года начнется стадия
стабильности цен с возможными колебаниями на +/-5%, которая будет продолжаться
по крайней мере до начала 2008 года, после чего начнется новая стадия
повышения темпов роста цен. Фактические данные подтвердили правильность
прогноза.
Полученные результаты позволили применить разработанный метод для расчета
прогноза динамики цен в Москве и городах России на 2008-2009 годы. Интегральный
прогноз на 2008-2009 годы выглядит следующим образом: рост цен в первом
полугодии 2008 года с 5500 до 7300 $/кв. м (на 35%), переход к стабилизации
во втором полугодии, новый рост в 2009 году.
Закономерность долгосрочного развития региональных рынков
Данные индексов цен в различных городах России относительно декабря
2001 г. показывают, что за первые три года индексы роста составили 2,0-2,3,
за шесть лет – 5,0-6,0, за последний год – выросли до 6,0-9,0.
В периоды наибольшего расслоения рынка (в июне 2004 и в октябре 2006
года) отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло
1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации (в июне 2005 и в декабре
2007 года) – 1,2-1,3.
В 2008 году началась новая фаза роста цен в Петербурге, Твери (индексы
достигли 9,5), Москве (7,8), Московской области (7,2), в то время как
Ростов-на-Дону (6,6), Ульяновск (6,6), Пермь (6,5) лишь только сейчас
достигли окончания предыдущей фазы и вышли на средний уровень роста,
а Екатеринбург (5,7), Новосибирск (5,5), Ижевск (5,2) еще не начали
новый подъем цен. Общее соотношение индексов в середине года (момент
наибольшего расслоения рынка) снова составило 1,83.
Таким образом, рынок жилья России во второй половине 2008 года закономерно
переходил к очередной стабилизации цен.
2. Угрозы и риски, возможные сценарии перехода к стабилизации
Сценарии перехода к стабилизации в 2004 и 2007 годах
Короткая история российского рынка жилья включает несколько возможных
сценариев перехода к стабилизации в среднесрочном периоде. Рассмотрим
два последних – 2007 года и 2004 года.
В конце 2006 года на рынке жилья Москвы, Петербурга и ряда других городов
начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю
вылился в стабилизацию цен. Цены в Петербурге практически не росли до
осени. А в Москве цены даже кратковременно снижались на 3-5%, и только
к октябрю вышли на уровень декабря прошлого года. Однако, снижение объемов
продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах
возведения новостроек.
Сложнее обстояло дело в 2004 году. Естественный спад спроса после бурного
роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными
внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5 млрд
за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение объемов продаж в
новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно
– кризис неликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими
действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали друг друга.
Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего
года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной
наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие последствия – замораживание
строек, разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых
дольщиков и т.д.
С весны этого года стало понятно, что стабилизация-2009 не пойдет по
сценарию 2007 года. Остался вопрос – ограничится ли развитие ситуации
сценарием 2004 года, или возникнет третий, еще более тяжелый сценарий?
Прежде, чем окончательно сформулировать возможные сценарии развития
ситуации в девелопменте с учетом мирового финансового кризиса, рассмотрим
ситуацию лета-осени 2008 года более подробно.
Замедление объемов строительства и ввода жилья
В последние 7 лет объемы ввода жилья в РФ и основных регионах уверенно
росли.
Но в 1 полугодии 2008 года прирост в России относительно того же периода
прошлого года составил всего 2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской
области – минус 7%.
В январе-сентябре 2008 г. в целом по РФ введено в эксплуатацию 397,4
тыс. квартир общей площадью 35,2 млн кв. м – прирост 3,9% к соответствующему
периоду предыдущего года.
Стерник
Г.М.,
профессор кафедры "Экономика и управление
городским строительством" РЭА им. Г.В.Плеханова,
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов(ТМ)
26.11.08.
www.realtymarket.ru
(Продолжение следует)
1 Стерник Г.М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? – www.realtymarket.ru,
июнь 2006.
2 Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой
динамики рынка жилья Москвы.- www.realtymarket.ru,
июль 2006.
3 Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах:
анализ и прогноз. – Аналитическая группа Г.М.Стерника. – www.realtymarket.ru,
январь 2006.