Первичный рынок жилья г. Ульяновска
С декабря 2007 года по декабрь 2008 года средняя цена 1 кв. м квартир-новостроек повысилась с 33 100 рублей до 36 200 рублей, или на 9,4%. Темп роста цен на первичном рынке в 2008 году был несколько выше, чем на вторичном. Разрыв цен между первичным и вторичным рынками сейчас составляет 1800 рублей за 1 кв. м в пользу первичного рынка.

Основной объем нового жилья в городе возводится в Ленинском (Центр, Север), Железнодорожном (Киндяковка) и Засвияжском (Дальнее Засвияжье) районах города. Предложение первичного рынка представлено, в основном, квартирами улучшенных планировок, которые отличаются от типовых квартир 75-х, 90-х серий большей площадью, нестандартной планировкой, а в отдельных случаях – наличием автономного отопления в доме.

Прекращение кредитования застройщиков и, как следствие, заморозка некоторых строительных объектов уже отразились на объеме предложения квартир-новостроек. По данным Ульяновской мультилистинговой системы, с июля по декабрь 2008 года количество предлагаемых на продажу квартир в строящихся домах сократилось на 41%. В настоящее время в объединенной риэлторской базе данных в продаже находится около 160 квартир в новостройках.
Структура предложения первичного рынка представлена на Рис. 2.

Из диаграммы видно, что основной объем предлагаемых на продажу квартир-новостроек приходится на двухкомнатные квартиры улучшенных планировок, их доля составляет около 30% предложения первичного рынка.

По данным Ульяновскстата, ввод в действие новых жилых домов в Ульяновской области в 2008 году увеличился на 18% по отношению к 2007 году. При этом в абсолютном выражении с января по декабрь 2008 года на территории области (при численности населения Ульяновской области 1382 тыс. чел.) было введено 506,7 тыс. кв. м жилья, то есть 0,36 кв. м общей площади жилья на человека. Основной удельный вес (52,0%) в общем объеме введенного в эксплуатацию жилья занимают индивидуальные жилые дома, на которые приходится 263,5 тыс. кв. м.

По нашим оценкам, в первом квартале 2009 года вероятна коррекция цены предложения 1 кв. м квартир в сторону снижения в пределах 3-5% за квартал. Основными предпосылками для этого послужат:

-увеличение среднего срока экспозиции квартир с 2,5 месяца до 3 месяцев;

-существование неявной (скрытой) коррекции цен на рынке жилья в виде торга, уступок, скидок и других преференций покупателям со стороны продавцов в течение длительного периода времени (со второй половины 2008 года);

-низкий платежеспособный спрос, связанный с сокращением кредитования, а также снижением доходов населения.

Весной, когда деловая активность на рынке традиционно возрастает, оживление спроса приведет к стабилизации цен. После этого, осенью, с наступлением очередного делового сезона, наиболее вероятно повышение цены 1 кв. м жилья. При этом, темп роста цен на жилье в 2009 году может превысить темп роста цен в 2008 году. Возможно, он будет не ниже уровня инфляции на потребительском рынке. По последним данным, инфляция в РФ на 2009 год прогнозируется на уровне не менее 13%. Развитие ценовой ситуации на рынке недвижимости в 2009-2010 гг. во многом будет зависеть от глубины и продолжительности макроэкономического кризиса. Между тем, высокая потенциальная потребность населения Ульяновской области в жилье, а также низкие темпы жилищного строительства в регионе и, как результат, ограниченный объем предложения на рынке жилья приведут к дальнейшему росту цен на квартиры, что обеспечит новый период подъема рынка.

Аренда жилья
По итогам декабря 2008 года средняя цена аренды жилья в городе по всем типам квартир составила 9 505 рублей в месяц. Относительно сентября 2008 года, когда средняя по городу цена аренды квартир составляла 8 236 рублей в месяц, в декабре 2008 года арендные ставки выросли в среднем на 15%. Cитуация на рынке аренды в 2008 году развивалась следующим образом.

В июле-августе 2008 года специалисты по аренде жилья ожидали значительное увеличение спроса на рынке аренды. Это предполагалось по той причине, что люди, которые не смогли получить ипотечный кредит на покупку жилья, предъявят спрос на рынке аренды. Влияние этого фактора действительно ощущалось: специалисты, занимающиеся арендой жилья, отметили приток таких арендаторов. Между тем, в осенние месяцы гораздо большее влияние на рынок аренды стал оказывать другой фактор: сокращение доходов населения. В результате многие арендаторы стали искать более дешевые варианты квартир или совсем отказываться от аренды (например, принимали решение некоторое время пожить у родителей). Вследствие этого, спрос на аренду заметно сократился, а предложение объектов, напротив, возросло. В декабре 2008 года некоторые квартиры уже предлагались в аренду по ценам на 15-20% ниже относительно ноября 2008 года. К таким объектам, в первую очередь, относятся дорогостоящие меблированные квартиры с хорошим ремонтом, сдающиеся на длительный срок.

Распределение арендных ставок в зависимости от районов города представлено на Рис. 3.

Самая высокая цена аренды квартир сложилась в Ленинском районе города (Центр) и 4-м микрорайоне. В этих районах однокомнатные квартиры сдают в среднем за 8 000 – 11 000 рублей в месяц, аренда двухкомнатных составляет 10 000 -12 500 рублей, трехкомнатных – 15 000 – 20 000 рублей в месяц.
Если в начале 2008 года цена аренды трехкомнатной меблированной квартиры с евроремонтом в Центре города достигала 30 000 рублей в месяц, сейчас подобную квартиру сдать больше чем по цене 20 000 – 22 000 рублей в месяц будет сложно. В результате сокращения доходов населения начала снижаться верхняя планка стоимости аренды жилья.

Наибольший объем предлагаемых в аренду квартир сегодня – это двухкомнатные меблированные квартиры в центральной части Ленинского района города, сдаваемые на длительный срок (на год и больше).

Наиболее востребованными на рынке аренды являются однокомнатные квартиры и комнаты гостинного типа. Устойчиво высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры с частичной (необходимой) обстановкой на длительный срок с небольшой предоплатой.
Обзор подготовлен по данным фирм, входящих в Ульяновскую мультилистинговую систему (УлМЛС).

Ярсина Наталья,
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимостиЗАО "Центр недвижимости",
тел. 41-05-05.