Некоторые закономерности развития рынка жилья в городах России
В начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков). Первый случай наблюдался в 1990-1995 гг., 1998-1999 гг. (при падении цен) и виден на приведенных рисунках летом-осенью 2003 года, осенью 2005 года и в конце 2007 года, второй – в 1996-1997 гг., в конце 2000 – начале 2001 года, в начале 2005 года и в конце 2006 года.

В периоды наибольшего расслоения рынка отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло: в июне 2004 и в октябре 2006 года – 1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации: в июне 2005 и в декабре 2007 года – 1,2-1,3. В конце 2007 года вновь произошла консолидация трендов, что свидетельствует об общем начале новой стадии повышения темпов роста цен на жилье в городах России.

Приведенные данные показывают, что долгосрочный рост цен на развивающихся рынках является не равномерным, а волнообразным. Он сопровождается циклическими колебаниями ежемесячных темпов роста от нуля до 10-12%, период которых составляет 2,5-3 года. В течение одного периода цены начинают расти, проходят пик темпов роста, затем снова стабилизируются. При этом за один период цены вырастают в 2,5-3,5 раза.

Такое поведение цен в первую очередь является следствием характерного для развивающихся рынков глубокого отставания предложения на рынке от совокупного платежеспособного спроса. С учетом высокой потребности населения России в жилье.

ПРОГНОЗ
Ретроспективная проверка прогнозов на 2007 год
С 1995 года мы осуществляли ежегодно прогнозирование тенденций изменения цен на рынке жилья Москвы и других городов России на основе экономико-математических моделей поведения колебательных (кибернетических) систем1. И эти модели до 2001 года (включая стадию послекризисного восстановления рынка) обеспечивали высокую точность прогнозов.

Последние 6-7 лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний.

Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Однако, непрерывный рост цен на втором этапе развития рынка жилья России, особенно взрывной рост в 2003 и в 2005 гг., модели не предсказывали, а последствия этих стадий нами рассматривались как предпосылки для назревания и схлопывания "пузыря" на рынке жилья Москвы. Для сравнения, английские аналитики в эти же годы также рассматривали сценарий "пузыря" как наиболее вероятный для рынков жилья Великобритании, США, Канады, Австралии и других стран.
Летом 2006 года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста2.

Далее был разработан метод "негармонического разложения ценового тренда"3, который позволил рассчитать в декабре-январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще в 8 городах4. Получено, что в столичном регионе уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможными колебаниями на +/-5%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 года, после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен. В отчете описан баланс факторов, объясняющих причины такого предполагаемого поведения рынка жилья.

Прогноз средней удельной цены предложения жилья в городах России на 2008 год и фактические данные
По характеру тенденции перехода к стабилизации прогнозы оправдались, и количественно прогнозы были рассчитаны с достаточно высокой точностью. Однако, в последние два-три месяца начался новый подъем цен, опередивший прогнозы. Причины такого расхождения должны быть объяснены.

По нашему мнению, первая и основная причина относится к факторам политической группы: руководству страны удалось избежать предвыборного противостояния властных группировок, власти и бизнеса, особенно после объявления приемлемых для общества кандидатур будущих президента и премьер-министра. Это предотвратило возможный отток капитала из страны, стимулировало население к реализации отложенного спроса, подкрепленного существенным повышением реальных доходов и накоплений (реальная заработная плата выросла в 2007 году на 16% против 13,4% в 2006 году).

Вторая причина относится к группе макроэкономических – это существенное повышение в конце года мировых цен на нефть (достигших уровня 100 $/баррель), невиданный объем инвестиций в экономику (более $40 млрд) со всеми вытекающими отсюда последствиями для рынка недвижимости.

Третья причина – макрофинансовая: слишком сильное укрепление рубля (падение доллара) и всплеск инфляции вызвали новую волну недоверия населения к состоянию валютно-финансовой системы государства, что стимулировало "бегство от доллара и от рубля" на рынок недвижимости.

И, наконец, небывалый объем зарубежных инвестиций в строительство (22,4% против 16% в 2006 году), хотя и породил повышенные риски инфляционного всплеска, но с точки зрения рынка недвижимости оказался серьезным повышающим фактором.

В результате стадия стабилизации в Москве и области оказалась на 3-4 месяца короче прогнозируемой продолжительности и составила 10 месяцев, в других городах – 4-8 месяцев, и прирост к концу года оказался несколько выше (при том, что прогнозируемый характер динамики цен повсеместно подтвердился).
Полученные результаты позволили применить разработанный метод для расчета прогноза динамики цен в Москве и городах России на 2008-2009 годы.

В дальнейшем (по нашим оценкам, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую половину полуфазы роста), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен, как это условно иллюстрируется на рисунке.

Прогноз динамики цен предложения жилья в Ульяновске на 2008-2009 годы
В 2008 году прирост составит 40-45% в Твери, 60-70% в Перми, Ижевске, Ростове, Новосибирске, Ярославле, 75-85% в Петербурге, Екатеринбурге, 100% в Ульяновске.
За три года (2007-2009) цены вырастут в Мособласти, Ижевске, Москве Ярославле в 1,7-1,9 раза, в Екатеринбурге, Ростове, Петербурге в 2,5-2,8 раза, в Перми, Новосибирске, в 3,4-3,5 раза, в Ульяновске – в 3,7 раза.
Вместе с тем, результаты математического моделирования ("технического анализа") должны быть проверены путем рассмотрения баланса факторов на предстоящий период ("фундаментальным анализом").

Баланс фундаментальных факторов
Прогнозируемая динамика цен будет складываться под воздействием многих групп факторов – способствующих росту цен и препятствующих ему. По аналогии с прошлогодним отчетом, они объединены в две категории: внешние по отношению к рынку недвижимости факторы (политические, макроэкономические, факторы взаимодействия со смежными рынками), и внутренние факторы рынка недвижимости (развитие Национальной приоритетной программы "Доступное жилье", повышение жилищной мобильности населения, взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости). По сравнению с прошлогодним анализом, некоторые факторы в 2008 году претерпят изменения.

Таким образом, полученный баланс факторов указывает на сильную повышательную тенденцию в динамике цен предложения жилья в городах России и подтверждает правильность результатов математического моделирования.

ВЫВОДЫ
В конце 2007 года рынок жилья Московского региона вступил в новую стадию развития – повышение темпов роста цен. Прогноз показывает, что в Москве, Мособласти 2008 год будет годом значительного роста цен: годовой прирост составит 45-50% и 65-70% соответственно. В других городах прирост составит от 45-50% (Тверь), 65-70% (Пермь, Ростов, Ижевск), 70-85% (Новосибирск, Петербург, Екатеринбург) до 100% (Ульяновск).
За три года (2007-2009) цены вырастут в 1,7-1,8 раза в Москве, Мособласти, Ижевске, в 2,5-2,9 раза в Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Ростове, в 3,4-3,5 раза в Новосибирске и Перми, в 3,7 раза в Ульяновске.

При этом долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) сохраняется с повышенными темпами – устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) со средним темпом 25-35% в год и изменением месячных темпов роста от нуля до 8-12%.

L Стерник Г.М.
L Аналитическая группа Г.М.Стерника
Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).

Примечания
1 Стерник Г.М. "Статистический подход к прогнозированию цен на жилье". Журнал РАН "Экономика и математические методы", том 34 вып.1, 1998, с. 85-90.
2 Стерник Г.М. Есть ли циклы на рынке недвижимости? – www.realtymarket.ru, июнь 2006.
3 Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Негармоническое разложение ценовой динамики рынка жилья Москвы. – www.realtymarket.ru, июль 2006.
4 Стерник Г.М. Цены на рынке жилья городов России в 1990-2006 годах: анализ и прогноз. – Аналитическая группа Г.М.Стерника. -www.realtymarket.ru, январь 2006.

Благодарим за предоставленные материалы Стерника Геннадия Моисеевича, профессора кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В.Плеханова, главного аналитика Российской Гильдии риэлторов(ТМ)
Полная версия статьи размещена на сайте автора www.realtymarket.ru

(Продолжение следует)